第1章 物业管理招标与投标.doc

第1章 物业管理招标与投标 1．1 物业管理招标 1．1．1 物业管理招标概念与原则 物业管理招标的概念 物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理招标还可以是物业管理公司针对某一项或多项如保安、保洁、绿化等专业服务项目通过公开竞争的方式选聘专业服务公司的过程，即物业管理服务项目的分包。实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。 物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的法律规定，招标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”的原则。 1．1．2 物业管理招标的方式 物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类。按按物业管理的招标项目可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同分为发展商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的经常性物业管理招标和委托咨询型物业管理招标（发展商或业主委员会或物业管理企业都可以委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标）以及物业管理公司的专业项目招标等等。 最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。 1．公开招标。是指招标人（业主或开发商或物业管理企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标,其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司。因此，我国大型基础设施和公共物业管理一般都采用公开招标方式。但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量，有招标时间长、招标成本较高的缺点。 2．邀请招标。是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。也称有选择的招标方式，即由招标单位根据平时的了解，向预先选择、数目有限而有承担能力的若干公司发出招标通知，邀请他们参加投标，一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此，邀请招标是否成功最关键的就是如何防止不合理竞争和作弊行为。 3．协商招标，又称为议标。是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。这实质上可以看作是更小范围的邀请招标。但由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。可见，议标方式对招标人来要求很高，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发产和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。然而，议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。因此，议标目前是一种不可或缺的招标形式。 1、3 物业管理招标程序 物业管理招标的一般程序包括准备阶段、实施阶段和结束阶段等阶段。 1．准备阶段 招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 （1）成立招标机构 成立招标机构主要有两种途径。一种是在物业管理行政主管部门指导下（应先在政府部门备案），由招标方自行成立招标机构，聘请有关部门人员和物业管理专家,组织招标工作小组。另一种是由招标方委托专门的物业管理招标代理机构招标。 1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力在整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标来完成。对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。 2）采用委托招标