时尚国际地产项目营销策划深度提案.docVIP

时尚国际 营销策划深度提案  销售准备期  产品深化 对办公类物业的相关配置要求：如软硬件设备设施，外立面的风格设计，空调和电梯的品牌及功能要求，大堂、电梯厅的装修标准建议，功能区域划分，户型面积分割等细节工作。 对商业部分的动线分析，业态的划分，面积分割建议等细节工作。 设备设施及装修标准建议 一、写字楼部分 1、公共区域装修 电梯：A、B座各设置4部1.15t、2m/s A、B座双开玻璃户门（配金属拉手）；外窗为LOW-E中空玻璃，高级铝合金窗框 2、写字楼室内装修 地面：水泥压光地面，上铺高级防静电地毯（踢脚线和地毯在收楼后由物业公司统一铺设）， 设高级踢线； 顶棚：高级乳胶漆顶棚，空调管线和风口部位设石膏板吊顶； 茶水间、卫生间：上下水管线入管道竖井，管道甩口裸露并保护，交房后由物业公司铺设地毯时统一封堵；隔墙均不做。 3、设备设施标准 80W/M上标设计 通讯：100M网络带宽、有线及卫星天线电视系统、 热水系统：公共卫生间提供热水； 安防系统：地下车库、大堂、电梯内及主要通道等位置设置监控系统；办公单元内及大堂保安台设紧急报警按钮；三层面向屋顶花园房间设置玻璃破碎探测器；大厦设有电子巡更系统； 楼宇自控系统：可为大厦内主要机电系统进行有效合理控制。 供热系统：整个项目热源来自市政热力系统，经由地下一层换热站换热后，将二次热力供向各服务区域。 通风系统：商业区设有新风及加湿系统，机组设在各层空调机房。公共区的卫生间、厨房以及机电房、地下车库均设集中排风系统。 防排烟系统：地下车库、地下层管理用房及员工餐厅、厨房以及楼梯间、前室、合用前室等均按消防要求设置了相应的机械排烟及正压送风系统。 综合布线系统：遵循国际标准EIA/TIA568A，多模光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务。信息点设计指标为1对/10m上标设计。 电视：设有有线及卫星天线电视系统，整个系统带宽为800M-1GHZ，提供VOD点播数据服务等业务，除可接受北京市光缆60余套有线电视节目外，还可接收包括卫视中文台、卫视音乐台等境外卫星电视节目。 4、建筑立面 LOW-E中空保温安全玻璃。 除以上标准之外，建议安排店招及路引系统等。 写字楼部分优化建议 在设计可行的前提下，为满足办公类人群的使用要求，我们建议对G、H栋写字楼户型及结构进行如下调改： H座平面 H 1、建议调整现分户方案，具体调整方案有三种： 方案一：一梯四户，一边两户 方案二：一梯两户，一边一户 方案三：一梯多户，一边两户，一边多户。 三种方案也可以共存于不同楼层。 其中一边两户可实行两种细分方案。 2、建议防火门全部采用高档木质防火门。 3、单元户门建议全部采用边开形式，尽量避免中间开门。 4、过小的户型建议就近与大户型合并。 5、大户型户内除侧厨预留厨房条件以外，建议取消其余厨房及相应管道。 6、在不影响使用的情况下，除在总裁办保留小卫生间以外，建议取消户型内的其余小卫生间。户内其他人员一律使用公共卫生间。 原G座平面 G 1、将卫生间翻至现公共区域，由户内卫生间转换为公共卫生间。在规范允许的情况下，建议只设一个公共卫生间。 2、将公共区域的管井由现状的横向设置调为沿公共区域侧墙纵向设置。 3、将户内的厨房及相应管道取消。 另外，针对上次贵司提出的伸缩缝处理问题，我们认为只要不在伸缩缝位置开门，处理难度不大。  整体营销方案 根据产品定位，制定整体营销方案，此方案应分阶段考虑，各阶段推广方案以及推广方式、推广媒体选择、推广费用预估，专业服务广告公司的选择。 一、阶段划分 根据预售证取得的时间的不确定性，特拟定了4套排期方案。 1、写字楼 06年6月 06年8月 06年10月 06年12月 06.4—06.6 06.4—06.6 06.4—06.6 06.4—06.7 预热期 06.6—06.8 06.6—06.8 06.4—06.10 06.8—07.3 开盘期 06.8—06.9 06.8—06.9 06.10—06.10.15 07.4—07.5 强销期 06.9—06.11 06.9—06.11 06.10.16—06.12.15 07.6—07.9 滞销期 06.12—07.4 06.12—07.4 07.1—07.3 平稳期 07.4—07.10 07.4—07.10 07.4—07.10 07.9—07.10 尾盘期 07.10—07.12 07.10—07.12 07.10—07.12 07.10—07.12 2、商业 06年6月 06年8月 06年10月 06年12月 06.6—06.12 预热期 07.1—07.4 开盘期 07.4—07.5