佳阳房地产开发项目运营流程.doc

佳阳房地产开发项目运营流程 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，我们结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。 其核心内容包括： 第一章 项目投资策划营销 　　第二章 项目规划设计策划营销 ? 　　第三章 项目运营策划营销 ? 　　第四章 项目营销推广策划 ? 　 第五章 项目营销策划模拟执行时间　　 ? 　　 第六章 项目营销组织结构示意图 ? 第一章 项目投资策划营销 ? 　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 ? 　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。　　 ? 　一 、项目用地周边环境分析 　　 ? 　　1、项目土地性质调查 ? 　　.地理位置 ? 　　.地质地貌状况 ? 　　.土地面积及红线图 ? 　　.土地规划使用性质 ? 　　.七通一平现状 ? 　　2、项目用地周边环境调查 ? 　　.地块周边的建筑物 ? 　　.绿化景观 ? 　　.自然景观 .历史人文景观 ? 　　.环境污染状况 ? 　　3、地块交通条件调查 ? 　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 ? 　　.项目的水、路、空交通状况 ? 　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　 ? 　　4、周边市政配套设施调查 ? 　　.购物场所 ? 　　.文化教育 ? 　　.医疗卫生 ? 　　.金融服务 ? 　　.邮政服务 ? 　　.娱乐、餐饮、运动 ? 　　.生活服务 ? 　　.娱乐休息设施 ? 　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ? 　　.历史人文区位影响 　　 ? 　二 、区域市场现状及其趋势判断 　　 ? 　　1、宏观经济运行状况 ? 　　.国内生产总值： ? 　　第一产业数量 ? 　　第二产业数量 ? 　　第三产业数量 ? 　　房地产所占比例及数量 ? 　　.房地产开发景气指数 ? 　　.国家宏观金融政策： ? 　　货币政策 ? 　　利率 ? 　　房地产按揭政策 ? 　　.固定资产投资总额： ? .社会消费品零售总额： ? 　　 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 ? 　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ? 　　.项目所在地的居民住宅形态及比重 ? 　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ? 　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ? 　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ? 　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状 ? 　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ? 　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ? 　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析 ? 　　.各种档次商品住宅客户分析 ? 　　.商品住宅客户购买行为分析 　　 ? 　三 、土地SWOT（深层次）分析　　 ? 　　1、项目地块的优势 ? 　　2、项目地块的劣势 ? 　　3、项目地块的机会点 　4、项目地块的威胁及困难点 　　 ? 　四、 项目市场定位　　 ? 　　1、类比竞争楼盘调研 ? 　　.类比竞争楼盘基本资料 ? 　　.项目户型结构详析 ? 　　.项目规划设计及销售资料 ? 　　.综合评判 ? 　 　2、项目定位 ? 　　.市场定位： ? 　　区域定位 ? 　　主力客户群定位 ? 　　.功能定位 ? 　　.建筑风格定位 　　 ? 五、 项目价值分析 　　 ? 　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ? 　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 ? 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 ? 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 ? 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 ? 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ? 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 ? 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异 ? 　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 ? 　　教育和人文景观的差异 ? 　　各种污染程度的差异 ? 　　社区素质的差异 ? 　　C 周边市政配套便利性的差异 ? 　　项目可提升价值判断 ? 　　A 建筑风格和立面的设