重庆景瑞蓝溪谷地项目提案报告2008年.pptVIP

本案及周边竞争项目销售比较 全市大市场分析 区域市场分析 土地属性及周边配套 产品力细分比较 原销售策略简述 销售整改建议 08年推案计划 价格调整建议 从房型设计来看 三个项目2房的主力面积比较接近，楼层布局都无特别之处。 本案户型赠送面积较多，产品附加值较高。 所有房型都有飘窗设计 户型方正，空间利用和理。几乎所有房型都有大面积的阳台和飘窗设计。 高层户型都有较大面积的赠送，部分房型带大面积的入户花园（算一半面积）；部分房型在窗口位置设计台阶（可自行拆除，不计算面积）。赠送面积约4-10平方米 户型特点 2梯6户 2梯8户 2梯6户，2梯4户 高层3梯8户，2梯4户，2梯6户 多层1梯2户 楼层布局 1房33-49 2房68-72 2房69-85 高层2房58-80 多层3房107-130 主力面积 龙凤云洲 西城丽景 蓝溪谷地 产品力细分比较 从自身配套来看 本案在自身配套上略占优势。 自身无商业配套 底层商业，体量较小 规划了一条商业街，体量较大 商业配套 游泳池 健身、运动场所 游泳池、运动场所、休闲咖啡，棋牌等 会所休闲 龙凤云洲 西城丽景 蓝溪谷地 产品力细分比较 产品力细分比较结论 从整体规划看：本案在规模、景观设计、自身配套方面有一定优势； 从公寓产品看：本案及周边竞争项目产品力差异不大； 从洋房产品看：本案的花园洋房产品是区域内唯一的。 产品比较分析结论 本案及周边竞争产品在产品力方面差距不大，本案甚至略占优势。 市场变化仅仅造成了成交量的波动，并没有造成客户需求的变化。 相对于销售不利的情况，本案产品设定上并不存在太明显的问题 1、公寓、洋房同一销售期混合推案，不利于宣传及销售。 2、公寓洋房差价不明显，洋房未对社区整体形象提升起到明显作用。 3、销售控制无明显体现，位置好的房源去化后，剩余房源去化困难。 原销售策略简述 销售整改建议 位置较偏， 引导不到位。 建议在天星桥转盘位置或天梨路设立引导设施 周边配套不足， 短时间难以改善。 周边环境差。 目前交通较差。 建议加快自身商业建设，早日引进必要的生活配套 利用小区自身景观优势弥补，建议尽快呈现小区景观 建议设立直通三峡广场的小区巴士 存在的问题 调整建议 推广策略 销售整改建议 存在的问题 调整建议 高层公寓和花园洋房集中推案不利于宣传和销售 建议高层公寓和花园洋房分开推案，在一定推案阶段内集中对一类产品进行包装宣传，效果更好。 销售策略 销售整改建议 销售流程 模型介绍 询问客户 购房需求 带看景观样板示范区 裱板介绍 进一步 锁定房源 现场逼定 现场销控 电话追踪 √ × × × × × √ √ 目前本案现场销售流程和销售能力方面存在较大的问题。 建议完善销售流程，加强现场销售控制和客户引导，提升客户把握能力。 本案客源构成比例 沙坪坝本区域客户约占70％ 重庆周边区县客户约占15％ 重庆其他主城区客户占10％ 外地客户不足5％ 新特区政策之后，周边区县到主城区购房的客户增多，因此在本案的客源构成中，区县客源比例超过主城其他区域。 随着重庆城乡统筹综合试验区的发展，越来越多的区县客户会涌入主城区，未来周边区县客户比例将会进一步上升。 未来客源趋势 客户拓展 销售整改建议 客户拓展 主城区周边郊县客户拓展 老客户开发 我们认为未来主城区周边区县客户有增长的趋势，建议加强这部分客源的拓展。尤其是位于主城区西面的壁山、铜梁、江津等区县。 本案经过1年的销售，拥有了大量的老客户资源，建议加强老客户介绍新客户方面的开发。 销售整改建议 第一批：高层公寓11＃2单元 和之前剩余房源 推出时间：08.1-08.3 推出套数：400套左右 第二批：高层公寓12＃楼 推出时间：08.4-08.6 推出面积：256套 第三批：高层公寓4＃楼 推出时间：08.7-08.8 推出面积：240套 第四批：花园洋房28、29、 30＃和之前余房 推出时间：08.9-08.11 推出面积：110套左右 第五批：花园洋房31、18＃ 推出时间：08.12 推出面积：48套 08年推盘建议 推案节奏和计划 * 重庆景瑞蓝溪谷地 2. 影响销售的几个基本点 简报提纲 产品比较分析 5. 价格调整建议 3. 销售整改建议 通过市场情况分析得出基本结论 4. 08年推案计划 本案销售有没有问题？ 土地属性及区域配套 原销售策略简述 销售情况分析 竞品推案节奏和销售对比 销售25％左右 6000 34-66 推出1号楼，246套 2007.11 销售50％左右 4200 113-127 推出7号楼，132套 2007.9 / 4900 / / 2007.9 约剩50套，基本是90多平米的三房 4000 68-94 推出3、8号楼，384套