郑州上街区东方明珠营销策划方案.docVIP

房地产商域网 房地产商域网 正岩·东方明珠营销策划方案 项目S.W.O.T.分析 项目优势 项目周边交通便利 环境较好适宜居住 毗邻新安公园 规模较大 项目劣势 项目所处区域居住氛围不成熟，会让一部分客户缺乏信心 项目周边配套还不成熟，享受大型配套相对较远。 地块本身比较狭长，长502米，宽112米，规划上较难出彩 户型上吸客力不够 项目机会 项目所处区域发展前景看好，区政府会加大该区域的基础投资及环境改善 土地投放相对集中，会形成居住氛围。 上街住宅消费需求日趋理性化，目前市场产品相对平实过剩，但差异产品具备相 当大的发展空间。 现有市场相对落后，容易引领市场。 郑州——上街的公交车如果开通，对于郑州投资性购房的客户具有相当的吸引力。 对面10街坊可能要建一所全日制寄宿学校 对峡窝、王村、泗水等4个工业重镇的富裕人群的购买力潜力较大 项目威胁 市场竞争集中，颐详花园价格非常低， 08街坊项目将要启动，势必分流客户 政策面可能有变数，所以总体上应该以快打慢，快速开发，快速销售。 市场定位 产品定位 关于户型和面积，在上次调研时已和贵公司进行了沟通，现针对其中重要几点做概括性总结: 户型面积比例二房80-90平方35%三房120平方50%小三房、大三房106平方、135平方10%叠加复式5% 此户型面积和比例是贵公司在上街房地产销售过程中，从一线销售数据中提炼和 改进的方案，我们认为基本符合上街房地产市场客户的需求实际。 在户型配置上，将叠加复式放在中间一排楼的中心景观两侧，规划两栋楼做为景 观房，增大物业利润空间。将景观的价值在销售中体现出来。 一层户型全部送私家花园，可根据具体情况确定花园面积，花园内的植物可以有 业主有限度的自由种植，不允许荒芜。 客户群定位及分析 三类基本客户群 长铝、中铝、蝶阀厂及驻上街的科研院所的员工 政府公务员 周边富裕人群 目标客户群特点 独立性强 不喜两代居，住房消费随家庭结构的变化而变化： 刚结婚时选择两房，有小孩后选??三房。 重视子女教育 在郑州置业者大多看重省城的教育环境。 价格敏感度强 上述客户对价格变动比较敏感，他们有时候可以忽略景观和规划，价格的变动很可能会影响购房决策。 消费观念务实、传统、保守 在上街，大多数消费者思想传统,注重家庭，对新的事物不是凭概念来接受，要眼见为实。比较理性，上街表现出一种独立县级市的感觉，市场波动小，消费观念保守。这一特点在上街楼盘的创新能力不强，概念炒作几乎没有这一现象上得到充分的验证。 口碑相传成为有力传播方式 上街除了采用电视、三轮车和派单宣传手段，客户的口碑宣传在整个销售中占有的比重不容忽视。如何维护好老客户，做好服务工作至关重要。 经济实力及购买力强 从上街人均可支配收入来看（2005年上街人均可支配收入13023元），他们的经济实力和购买能力加强。以长铝职工为例，平均月收入3000以上者大有人在。随着城市化人口的增长和人们收入水平、价值观念、消费观念的转变必然形成强有力的购买能力。 市场形象定位 项目营销主题 从上街消费者的特点以及房地产市场发展的所处的阶段来看，要使本项目引领潮流，脱颖而出，本项目应该跨越整体市场的卖家居阶段，进入卖环境阶段和卖生活方式的更高市场阶段。 要让该项目有鲜明的主题和丰富的灵魂，项目的形象定位非常重要。 营销策划的重要作用不仅仅在于挖掘它潜在的独特的优势，更在于把他的独特优势转化为强大而有效的销售力。 项目形象定位将确立本项目的宣传基调，根据本项目的主题定位和核心概念及深层次的文化内涵，本项目形象定位为： ——中原首家运动主题景观社区—— “中原首家” 体现了项目的超前性和唯一性 “运动主题景观社区” 体现了项目的丰富独特的环境和高尚健康的生活方式，体现了楼盘的特质，并使它从一开始亮相就与众不同，使项目的市场形象得到有力的拔高。 主推广语 运动，让生活更精彩 给你一个方便运动的家 运动就在家门口 生命在于运动 运动，我们回家 运动主题景观 项目景观规划的主题思想。 本定位为上街区中高档项目，景观特色是对项目定位的主要支持点。因此在景观规划上要求有主题鲜明的景观表现。本案的景观规划主题为：“运动主体景观”。 主要规划建议包括： 大门口：运动标志符号 中心景观：运动雕塑等，如足球运动员踢球雕塑等 运动主题会所：会所室内设乒乓球馆、桌球室、跆拳道训练馆、健身房、棋牌室等。 小区特色景观点：会所外墙设攀岩场、集中设健身园（健身器材集中场所）、梅花桩等 鹅卵石铺就健康步道 种植一些与健康有关的特种植物，如种植樟树（具有灭杀蚊虫的功能）、小叶榕（能有效降低小区内粉尘和噪声污染等。 在小区景观中心及组团级景观中心内，设置小型篮球场、儿童滑梯、攀爬梯