合富辉煌东莞市金地大岭山地块前期产品建议.pptVIP

金地·大岭山地块前期产品建议 核心问题 报告核心内容 第一部分：总体社会经济及发展状况 大岭山概况----工业分布 大岭山概况----规划建设 大岭山概况----规划建设 大岭山概况----规划建设 大岭山概况----全面改善环境 第二部分：大岭山房地产市场环境 第三部分：客户需求市场分析 在大岭山生活时间比较长，比较认同大岭山的发展前景，如果有合适的楼盘愿意在大岭山居住； 喜欢大规模的社区环境，关心小孩的教育问题 不喜欢凯东新城，认为小区太密集了，不适合居住，但作为投资还是可以考虑 需求大面积的户型产品，不需要工人房，但希望有空间较大的厨房 “地块的位置很不错，路很宽，而且石大路那边是松山湖” “地块的位置很不错，但是没有考虑过在大岭山置业，所以没怎么去了解” “大岭山居住环境不好，太吵，治安也乱且没什么楼盘可选，都是租民宅” “现在交通比较方便，消费力高。” “大岭山外来人口多，楼盘少，消费力大“ 附备资料：地块周边企业及中高层员工收入情况 项目周边企业分布 项目周边企业情况 地块周边各类企业的中高层管理阶层数量基本上占总员工数的10%。由于企业规划比较大，因此中高层管理阶层总量不少。中层管理阶层月收入基本在3000元以上，高层管理阶层月收入基本在6000元以上。尤其台资企业高层管理层，其月收入都在10000元以上。便于对员工的管理及居住安全的考虑，多数企业为员工提供了食宿条件，没有住宿条件的企业也给中高层员工提供一定的住房补贴。 第四部分：项目分析及定位建议 项目分析四：地块四至情况 综上市场情况及项目地块条件，以及受容积率的限制与实现项目利润的要求，本地块的定位应该为： 中档偏高 为什么是“中档偏高”？ 1、地块区域价值不高，周边无自然景观优势，高端产品不适合该项目； 2、中档的路线会与市场对手凯东新城形成竞争，但偏高的定位能将我项目与其进行区分，占踞更高的领导地位，实现更大的利润； 3、金地开发此类产品具有丰富的经验，因此我们有更多的机会点； 4、走低档路线，对金地品牌在东莞的发展及口碑传播不利。 1、以小高层为主 考虑到本项目的容积率的问题，用小高层可使项目内空间可以拉大，容易营造良好的园林景观与楼距感，采光通风都比较好，私密性也比较好； 过多的多层会使规划设计比较难，出现建筑密度高，楼间距小，难以有集中园林绿化，私密性差，通风较差的不良情况。 2、商业街的形式很重要 商业街能最直接的将建筑的特色与居住气氛进行表现，从而为项目增添更多的色彩与魅力，对提升项目格调有重要的作用； 地块临街商业必须在小城的基础上进行提升，注重格调的营造，从而烘托项目的城市感，冲淡地块位于城乡结合部的不利色彩，为销售加分。 项目总建面积约189,476㎡，商业面积按（700米总长×16米进深）11,200㎡，则住宅总建面积约178,276㎡，以上户型比例为此住宅总建比。 分析： 1、根据客户访谈中回馈的客户购房需求情况，我们建议该项目的产品应该是将自住与投资的性质相互结合，以降低项目风险，并通过挖掘租赁市场，让总价不超过20万的公寓产品第一次面世大岭山，单价突破4200元的小户型能有效提升项目的利润； 2、规划的户型必须要符合新政对户型比例关系的要求； 3、设定的户型必须要有一定的市场差异性，而有些产品的市场需求是可以预测得到的，例如大岭山首次出现的公寓产品，市场一般都会接受。 —— THE END —— 合富辉煌房地产（东莞） 所有接受访谈的客户大多数不认同大岭山现有的社会环境与生活环境，认可 莞城的城市中心地位，同时由于交通便捷，有私家车或企业专车，因此在莞城置业。 他们了解当地的租赁情况，客户周边的很多人群因为没有适合的物业，只能租 当地的农民房，生活条件差，并且存在着很大的安全隐患，因此接受访谈的客户表 示只要经济条件允许，都会考虑在我项目购房投资。客户的周围人群大多有当地置 业的想法，因此看好大岭山未来房地产的发展。认为开发中小户型会更加适合市 场，觉得类似格林小城项目在大岭山的价格不可以超过4000元，接受精装修的多 样选择。 “客户需求市场” 小结 合富辉煌房地产（东莞） 项目位于大岭山建设路与南一路交汇处，临近x234线（石大路），周边有台升家具公司、台全公司及阿克苏等多家大型公司。 合富辉煌房地产（东莞） 外商独资企业（荷兰） 生产工业木器漆、金属漆、塑胶漆及不粘锅漆等涂料 世界500强之一。全球最大涂料公司，东莞公司员工600多人 ------ 阿克苏诺贝尔公司 日资企业 生产汽车部件 是日本丰田汽车的协力厂商 2001年 东莞市大岭山 双叶机械