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住房市场进入“二手房时代”，房地产市场管理呼唤新思路！ ——上海中心城区住房市场结构研究报告 上海易居房地产研究院·上海房地产流通研究所 自上世纪九十年代我国房地产市场兴起以来，新建商品房市场一直是房地产市场的主体，住房市 场也是长期以新增商品住房为成交主体。政府对房地产市场的管理也主要着重于新建商品房市场。然 而，近年来，在上海，二手住房交易量快速增长，中心城区的二手住房市场交易量已经大大超越了新 建商品住房，成为住房市场的主体。对于上海住房市场而言，这一现象意味着什么？它对房地产市场 管理提出了什么新的要求？是值得研究的重要问题。 一、 二手房市场已成为上海住房市场的主导 作为国内房地产市场发展较为领先的城市，上海住房市场结构近十多年经历了显著的变化。统计 ① 数据显示，1995 年上海二手房 交易总量仅有19.7 万，尚不足一手房十分之一，2009 年已增至两千多 万方。同期一手房交易量从 536 万方增加到2928 万方。两者年均增速比为26:1 ，二手房交易量增长 速度远大于一手房。从总量上看，一手房交易量仍然居于市场主体地位，如下图所示。 图1：1995-2009 年上海住房市场成交状况 数据来源：上海统计局 在新建商品住房统计数据中，有较大比例属于重大工程配套房和动迁房，剔除这部分非市场化的 部分，二手房交易量实际上已经超过了一手房。如图2 所示，2009 年上海二手房交易面积与剔除配套 房后的一手房成交面积比达 1.23:1，近五年总体比例为 1.03:1。说明进入市场化交易环节的住房中， 二手房已经基本处于主体地位。 ① 如无特别说明，本文二手房即为二手住房，一手房即为新建商品住房，下同。 1 图2：2005-2009 年上海住房市场一手房、二手房交易量对比 数据来源：上海统计局，CRIC 二手房的主体地位在可售房源状况方面有更显著的表现。根据网上房地产2010 年5 月25 日发布 的上海市二手房可售房源数据，全市二手房和一手房可售面积分别为1316 万平方米、566 万平方米， ② 两者之比为2.3:1 。在上海19 个区县中 ，除南汇、松江、奉贤、嘉定、金山、崇明6 个远郊区县外， 各区二手房可售房源均大于一手房，而且两者相差多在3 倍以上，在长宁区这一比例甚至达到20.5 。 图3：上海市一手房、二手房可售房源状况（2010.5.25） 数据来源：上海市房地产交易中心 为了进一步深入研究上海市中心城区住房市场结构情况，本报告选取黄浦、卢湾、徐汇、静安、 长宁、虹口、杨浦、闸北、普陀、浦东新区10 中心城区以及宝山、闵行两个中心城区拓展区作为研究 对象。图4 、图5 分别显示了 12 区69 个主要版块一、二手住房市场的规模、价格状况。从一手房与 二手交易规模对比可以明显看出，12 区各版块一手房成交套面积（或套数）与二手房的比值大部分低 于1，以成交套数为例，69 个板块中一手房占优的仅有7 个，而且均是或处于各区外围区域、或属于 ②考虑到原浦东新区和南汇区房地产市场差异较大，此处仍按两区分别统计。 2 近几年刚启动开发的新兴板块，如杨浦区的新江湾城板块、宝山区的罗店、杨行、大场、顾村板块、 浦东新区的唐镇板块。 图4：上海中心城区一二手住房市场规模、价格对比（A ） 图5：上海中心城区一二手住房市场规模、价格对比（B ） 数据来源：上海市房地产交易中心，CRIC 根据上海市房地产交易中心新建商品住房与二手住房成交套数统计，在上海中心城区 12 个区 69 个板块中，89.8%的板块二手房交易量超过新房，其中68.1%的板块在七成以上，37.7% 的板块在九成 以上（见图6）。可见，在上海市中心城区，二手房已经成为住房市场的绝对主体。 90%以上 10.1%