商业房地产投资分析之地产常用知识解答.pdfVIP

附录二 地产常用知识解答 附录二 地产常用知识解答 1.什么是房地产的项目管理程序？ 答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规 划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况 下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要 是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程施工建设阶段， 是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的 过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押 实现预期投资收益的过程。 房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施 则要靠战略规划来指导的。 项目的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实 施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。 概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目 是否可行。 规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。 实施阶段是按计划启动实施项目工作。 商 结束阶段是项目结束的有关工作。 业 房 当然，项目的各个阶段没有严格的区分标准，在执行时经常是交 地 叉进行的。 产 下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段的主要工作内容。 投 (1) 概念阶段 资 ◆根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然 分 析 后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细的可行性研究 并制订项目商业计划书。 196 ◆请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进 行资源测算等），提出项目建议书。 ◆通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是，与公司决策层充分沟通并请相关专家、学 者对项目进行评估与论证，以确定项目的可行性。 (2) 规划阶段 ◆确定项目总负责人（重点项目）。 ◆ 确定项目经理。 ◆ 确定项目组主要成员。 ◆确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质 量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目 的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）。 ◆提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。 ◆通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是，确定项目经理并让其与项目组主要成员充 分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。 (3) 实施阶段 ◆建立项目组织。 ◆取得土地使用权（可以在第一、二阶段进行）。 ◆制订项目计划（专业性、可行性）。 ◆通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物 业招标等展开项目营销。 ◆通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调 贯穿整个项目实施过程）。 ◆合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。 商 ◆项目销售（严格培训、统一说法、展示开发商的文化等）。 业 ◆水、电、气、智能化、网络、商业等进场。 房 本阶段的工作重点是，明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招 地 标、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时