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北京.仲量联行
二零零七年五月
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目 录
一、宏观经济与房地产市场 1
1、区域经济及城市竞争力比较 1
2、宏观经济与房地产市场 4
3、房地产市场投资情况 7
4、人口统计状况 8
二、城市建设与发展 10
1、城市定位及发展目标 10
2、城市空间总体规划布局11
3、相关重点建设项目 13
4、总结 15
三、济南别墅市场分析 16
1、供给状况 16
2、市场表现 21
3、市场总结 24
四、别墅需求分析 26
1、济南都市圈 26
2、客群的需求主体特征 28
3、总结 29
五、项目分析 30
1、项目位置 30
2、项目道路及交通状况 30
3、项目地块现状 31
4、项目规划指标 32
5、项目区域分析 32
6、项目区SWOT分析 33
六、本项目市场定位建议 35
1、项目总体定位 35
2、目标客户群 37
3、总体功能配比 40
4、产品定位 41
5、建筑风格 47
6、价格定位 48
7、推广策略 48
8、开发方式 49
仲量联行 • 北京 二○○七年五月 1
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9、物业管理建议 50
10、智能化与供暖制冷设备 51
七、财务可行性分析 54
1、投资及财务分析说明 54
2、财务测算的参数选取 56
3、开发方案经济效益评价及对比 59
4、敏感性分析 61
附件一：济南别墅项目案例
仲量联行 • 北京 二○○七年五月 2
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一、宏观经济与房地产市场
1、区域经济及城市竞争力比较
在全球经济一体化的今天，城市经济的发展与所处区域（城市群）的整体发
展方向密切相关，与区域内外其他城市也会存在着一定的竞争关系。下面我们将
从互补性和竞争性两方面对济南市宏观经济进行较为全面的分析。
根据中国社会科学院的研究成果，中国目前的城市经济发展仍然处于资本推
动型阶段和外向带动型阶段。纵观全国上下已陆续形成规模的珠三角、长三角、
京津唐等几大经济圈（城市群），无不与国外资金、海外市场建立
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