《熙春桃李苑整合营销策略报告》.pptVIP

南京毅乔房产置业顾问有限公司 熙春· 桃李苑 整合营销策略报告初稿 第一部分 项目的认知与建议 地块区域综合考察分析 地块位置 位于洛阳市廛河区。北临熙春西路，南隔林北巷与省林业学校相邻，东面与市回民中学操场一墙之隔，西接洛一高家属院。 地块中心360全景照片 四周景观缺乏 地块内部情况 地块形状不规正，近似于靴子状。北面长约45米，南面长约140米，南北直向距离约200，东西向最狭窄处仅有约15米。现场为毛地，杂草遍地，无任何地面建筑物。地块中部偏南处有一口枯井及一座地下防空洞，防空洞入口向北，下面情况不明。 周边社区情况 地块北面熙春西路宽约8米、长约800米，周边有洛阳一高、河南省铁路信息工程学校、洛阳市回民中学、新建幼儿园、新建小学。东头为廛河区地税局服务中心及市正骨医院花园。周边主要家属区有洛一高家属院、铁路十五局家属院、原八一纸带厂家属院、区地税局家属院、市财经学院家属院等。地块南面隔部分民房与林北巷相邻。林北巷走向不正，道路弯曲，宽约3米，长约800米。林北巷南侧为省林业学校，地块与该校学生宿舍相向。 周边商业情况 地块北面熙春西路商户不多，约有50家左右。因周边学校较多，顾店铺的顾客大多为学生。受学生经济状况限制决定，所以商业档次偏低，多为小饭馆、小服装鞋帽店、文具店、日用土杂店等。店铺均为租用附近学校、家属区的，经营面积为20—40平米左右的临街门面房，租金12元/平米左右。熙春西路西侧为爽明街，该路段宽约20米，受洛一高影响，周边店铺不少，其中书店、通讯业店铺、饭馆、小超市居多，租金为20元/平米左右。熙春西路东侧为廛河区主要道路启明南路，宽近百米，各种业种的商铺均有，廛河区较著名的大中型餐饮店铺几乎尽居于此。店铺大小面积不一，租金视地段、面积等情况不同，约为30—60不等。 周边生活配套情况 地块所在位置主要出入口为熙春西路，偏离廛河区主要道路。但是周边生活配套设施相对比较完善。首先，熙春西路上现已经有幼儿园、小学、中学直至大学校园所在。其次，从本地块出发，步行10分钟范围内包括本区域最大的菜市场——东花坛农贸市场、正骨医院、铁路十五局医院、2家银行、3家超市、移动联通营业厅、理发店等。周边配套设施较为齐全。 周边交通情况 从本地块向东步行5分钟，即可到达我市东部主要交通干道—启明南路。路口即有9、7、41、56、58路公交车站，可通往我市各个区域。地块向东北3公里处坐落着我市长途汽车客运东站、向西北3公里处坐落着我市火车客运东站，外出十分方便。 地块居住价值综合评价 未来居民生活便利程度评价 未来居民生活便利程度评价 我们还必须站在营销的角度全方位分析项目的优劣势 优势 地块位于城东主要商业区域附近，配套丰富，生活便捷，市场前景看好； 交通便捷，出行畅通无阻； 周边学校众多，且师资力量较强； 远离城市主干道，地块周边噪音污染少。 劣势 地块形状不规整，不便于社区建筑布局及内部景观的营造。 地块周边学校众多，尤其是东侧面临回中操场，特殊时间噪音较大； 地块周边自然资源缺乏，外部景观环境不易在短时间内形成； 出入口所在熙春西路道路狭窄，学校上下学时间人群拥挤，不利于业主出行； 机会 廛河区旧城改造工程逐渐升温，市场需求量大； 临近城市东大门，随着城市发展的步伐加快，该区域周边环境将得以改善； 廛河区房产开发尚数初期，只要开发商对项目定位准确，规划、景观、宣传做的到位，将会是很大的市场机会； 威胁 地块周边环境不易被客户认可，熙春西路 以及林北巷的改造日期未定，将是本案实现品质提升的一大障碍； 周边现有楼盘大多为企事业单位自建房，其他商品房售价均不高，是我们项目实现销售利润最大化的一个障碍； 实现超额利润的四个强化 1、强化社区的内部环境，弱化外围不利因素。项目周边环境一般，要想实现目标利润，必须在社区的内部环境上做足文章； 2、强化物业居住价值。从社区硬件配置上着手，全面提升物业品质； 3、强化社区服务价值，全面提升产品附加值； 4、强化产品的差异化，提高项目的竞争平台。 社区规划方向建议： 缔造城东首个花园式社区 地块形状的不规整给社区建筑规划带来了不便，但是如果充分利用不规整地段进行花园化建设，将创造出城东首个花园式社区。 打造项目核心竞争力的4大要决 主题景观独特化、差异化 社区配套完善化、品质化 社区服务人性化、菜单化 销售执行专业化、规范化 第二部分 市场状况与目标客群 廛河区近年房地产平均价格走势 目标客群解构 目标客群特征 1、年龄：30——50之间。 2、职业：私营业主、企事业员工等。 3、家庭人口构成：2——5人。 4、收入：有一定的固