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财务管理培训 今日培训内容 财务预算的制订 财务管理/成本费用的管控 采购管理 财务风险管理 财务管理系统 财务管理流程图 第一部分 预算制订 一、明确物业管理模式 包干制：是指预收业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第一部分 预算制订 根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、公用设备设施及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用; 物业管理企业的预算项目 1、一般日常运行费用 2、公共事业费用 3、大厦保险 4、应急及不可预测费用 5、员工成本 6、办公行政费用 7、财务费用 8、折旧及摊销 9、管理者酬金或管理企业合理利润 10、应交税金 管理预算— 一般日常运行费用 1、电梯系统 2、空调系统 3、机电系统 4、弱电系统 5、楼宇自控系统 6、保安系统 7、消防系统 8、通讯系统 9、后备发电机 10、给排水系统 11、土建维护 12、保洁服务 13、绿植及节日装饰 14、俱乐部/会所 15、社区活动 16、锅炉系统 17、保安服务 18、卫星电视系统 19、设备工具 管理预算—公共事业费用 1、水费 水费主要是指公共区域水费，公共区域包括：卫生间、公共卫生间、公共绿地、公共区域保洁等用水费用。 2、电费 电费是指每月的公共区域电费，公共区域包括： 工程机电设备运行、保安设备运行、公共区域照明等。 3、热力费 热力费用包含热水供应和供暖两个方面。主要取决于项目热力交换站的设备消耗热蒸汽消耗量，但是值得强调的是此项费用只限于公共区域的热蒸汽费用消耗。 管理预算—大厦保险 1、财产一切险 2、公众责任险 3、恐怖责任险 4、员工忠诚险 管理预算—应急及不可预测费用 1、突发事件 突发事件主要是针对类似于SARS突发的紧急公共卫生疾病疫情；和其他不可预测影响人类安全的疾病或者疫情等。 2、恐怖事件 极端破坏分子对社会、民族、国家等管理体制或者社会分配的存在错误的认识，因而引起对社会的仇恨，而采取极端的破坏行为而造成的保险范围外或者免赔额部分的损失。 管理预算—员工成本 1、员工工资 2、员工福利及社会保险 3、商业补充保险 4、社会摊派费用 5、员工培训费用 管理预算—办公行政费用 1、一般行政费用 主要包括印刷费、办公文具、交通费、办公电话费、移动话费、办公及通讯设备维护费、邮寄、彩扩/复印、业务招待费、专业书刊、报纸杂志、鲜花礼品、饮用水、易耗品、坏账损失等。 2、审计费用 是指每年年底需要对财务状况和经营成果的合法性、公允性进行审计，以及其他专项审计等。 3、法律咨询 主要是针对在企业管理过程中，涉及采取法律措施的行为进行的专业咨询，包括：合同咨询、诉讼咨询等。 管理预算—其他 财务费用 折旧及摊销 管理者酬金或管理企业合理利润 应交税金 经业主同意其他费用 第二部分 成本控制 1、采购管理 2、合同管理 3、存货管理 4、财务内控程序 成本控制—采购管理 1、专业服务性项目 2、安全系统 3、政府垄断性项目 4、一般性项目和办公用品 5、设备维护和工程采购 成本控制—合同管理 1、收入合同管理 2、成本费用合同管理 成本控制—存货管理 1、材料采购需要履行的手续 2、材料出入库的管理 3、库房定期盘点制度 成本控制—财务内控程序 银行管理 1、银行账户管理 2、支票签署 3、支票的背书 4、支票付款申请程序 5、现金报销程序 账单管理 1、账单的原始数据 2、账单的制作 3、账单的签发 4、回收率的分析 发票管理 1、发票的领购 2、发票的签章 3、发票的开据 4、发票记录 员工福利管理 1、员工工资的发放 2、员工餐补的发放 3、员工保险的缴纳 4、离职员工相关手续的办理 合同管理 1、要约 2、标的 3、合同的书立 4、合同的