重庆市云满庭项目BD区存量房源推广方案.docVIP

房地产商域网 PAGE  房地产商域网 云满庭项目BD区存量房源推广方案 市场分析 1、南岸区市场调查及分析 / 住宅供应量及价格 2005年1月—2006年3月南岸区住宅新增体量走势图（单位：万平方米） 05年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年 1月2月3月8.3011.520.710.068.80.901426.111.984.311.112.22.5 2005年1月—2006年2月南岸区住宅销售均价走势图（单位：元/㎡） 2005年1月2月3月4月5月6月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2月3315334434233463347734843477348434713414353534953560356335803623 注：此表中均价为各楼盘所报均价总和之平均值，不含别墅楼盘 目前南岸区在售住宅项目共27个（以下分几期开盘的项目均作为一个项目），2005年1月到目前新增住宅体量132.45万平方米。其中，2005年1月至12月期间，新增住宅供应量约116.64万平方米；2006年1月到目前为止，新增住宅15.81万方。 / 供应特征： 自05年5月起，南岸区住宅供应量逐月减少。 4月集中放量后，住宅供应量达到一定饱和度，加之去化速度明显放缓，导致市场上出现了“供大于求”的现象。为了避过低迷期，许多项目不得不延迟开盘，等待“黄金期”的到来。这样，市场供应量在6-8三个月骤然减少。 房交会前后三个月，南岸区楼市供应出现了蜂拥现象 大量项目趁机抢占市场。如此一来，年底可供房源剧增，市场竞争激烈。在放量大量增加的同时，短期内待售体量也随之减少。 岁末年初投放量明显减少 从2005年12月开始，放盘量已经明显减少，面对春节淡季以及市场走势的不明朗，开发商更多的是在对市场进行试探。开发商淡季“捂”盘较多，新盘放量甚少。 住宅均价缓慢增长 从南岸区住宅均价每月涨跌幅看，整个区呈缓慢增长趋势，说明南岸区住宅市场基本无泡漠，发展健康。本月出现的小幅度跌落，也只是由于???推出的楼盘均价比整个区域的均价低，和部分项目接近尾声，尾盘均价比开盘时的均价低。 / 产品结构 2005年南岸区新增户型统计（单位：套） 一房二房三房四房跃层夹层复式别墅合计1502506451299823201448051321407810.67%35.97%36.43%6.98%2.27%1.02%5.72%0.94%1.00% 户型一房二房三房四房跃层夹层复式别墅最小面积3053.346086101.2420.1462.33168最大面积79.6788.9213714528060.82215227 户型一房二房三房四房跃层夹层复式别墅平均面积54.8371.1398.5115.5190.6240.48138.67197.5 根据我司调查数据表现为，南岸区2005年新增供应户型以两房、三房为主，各占比值相差不大，两种户型占整体供应户型的72.4%。其次是一房，所占比值比2004年增加。 南岸区住宅供应仍以两房、三房常规居家户型为主。而一房户型供应的增加，体现了南岸区投资型物业正日益盛行。 从户型面积看，今年供应户型的平均面积正在缩小，特别是两房、三房，单套面积比2004年平均少8㎡。可见，户型的紧凑性与实用性并重的要求越来越高。 / 需求分析 1、南岸本区购房者占多数。区域内大型工业企业聚集，人均收入在1196元/月左右，家庭收入3600元/月左右，购买力相对稳定。 2、本区域内的购房者以30岁—45岁的中青年人为主。 3、未来区域需求将逐渐增加。在家庭子女年龄逐渐增长的情况下，这些三口之家将在近3年内拆分并组成新的家庭，未来区域需求将会逐渐增加。 4、自住性消费占绝大多数。 2、区域典型个案调查及分析（见附件三） B、D区已售及未售房源交叉分析 1、云B区价格分析 云B区存量房数据统计 总户数（套）总面积（平方米）总价格（元）均价（元）执行均价（9．785折计）79070939.862831280913991.13905元 2、云B区销售走势 分析说明： 2005年4—5月出现第一波销售高峰，主要因采用“低价入市”，并参加房交会，销售情况较好。 2005年10月期间出现第二波销售高峰，因销售价格上涨，热销周期短。 3、云B区已售单位价格分析表 分析说明： 3600元以下占47%，3600元—3800元