[7-022] 戴德梁行2005年武汉市新世界中心营销策划推广报告.pptVIP

戴德梁行房地产顾问（深圳）公司;【前言】;营销推广目标设定;【目标设定】;【关于目标的思考】;本报告架构;【本报告架构】;第一部分：市场分析;市场分析——武汉大市场;房地产开发投资占固定资产投资的比重保持在20％－30％之间，高于国际通常的10％－15％的水平，但远低于北京、上海等一线城市、;固定资产投资增幅开始大于高于房地产投资，固定资产投资结构逐渐得到优化;新开工面积占每年施工面积的40％左右，开发规模高速增长;开发投资、施工规模增幅高位运行，后续竣工面积增幅有望继续走高;武汉市近年来人均可支配收入与人均消费性支出均保持较高水平的增长，人均可支配收入增幅高出人均可消费性支出大约5个百分点，居民的消费能力增强，可用于投资等非消费性支出的资金增加。;2003年前住宅均价涨幅较小，2004年开始高速上涨，2005年上半年突破3000元每平方米;2965;营业税政策对二手房的影响大于一手房 在不断推出的宏观调控政策下，2005年上半年武汉的房地产的投资和销售增幅逐月下降 营业税政策的推出将一定程度控制房地产的炒作行为，对自住和长线投资的购房需求并无影响 对豪宅市场的影响：武汉的豪宅购买者以本地为主，外地购买者尤其是省外非常少，总体来看以自住、度假和长线投资为目的，短期套利较少，因此市场需求将基本保持稳定。;京、沪、粤、江浙等地是外资进入中国的主要区域，武汉的外资炒作资金非常少 进来活跃于中国房地产市场的外来基金青睐于商业地产和写字楼，投资豪宅的基金较少 武汉是中国房地产发展的洼地，房价低，房产升值潜力大，不排除将有外资进入武汉谋取地产升值和人民币升值双重利益，从而进入武汉房地产市场，部分进入豪宅市场的可能性;加剧市场竞争，引起地价进一步上涨 带动楼盘品质，带动房价上涨 改造老商圈，营造新商圈，带动区域投资升值 促进大盘化的加速;【大市场分析总结】;市场分析——汉口市场;汉口片区区域位置;片区竞争——硚口片区竞争力模型;片区竞争——江汉片区竞争力模型;片区竞争——江岸片区竞争力模型;片区竞争——金银湖片区竞争力模型;汉口片区竞争力模型;【本项目片区竞争总结】;市场分析——市场需求（客户构成）;户型面积理性回归，住宅户型设置日趋理性，已开始逐步抛弃过去片面追求大面积的习惯。 住房梯级消费逐步形成 ，开始从生存型向舒适型转变，形成二、三级市场联动的良好局面。 产品回归 ，现在有更多楼盘开始逐渐重视创新、舒适、个性需求等。 文化与产品结合，未来武汉楼市将更加呈现出特色文化纷呈、营造优雅品味生活的趋势。 小户型逐步走俏，其市场份额逐渐增加，且品质将逐步提升，并会出现更多创新产品。 新型材料、节能住宅增多，在集中式供暖、墙体保温等方面进行了尝试 。;市场分析——市场分析总结;第二部分：项目分析;项目概况(项目区位）;项目概况(项目规划）;项目概况(地块价值）;项目概况(项目价值）;项目开发背景（开发商）;第三部分：策略推导;项目SWOT分析;S;W;O;SWOT分析结论;项目营销问题;营销问题： (1、片区价值认知度问题）;营销问题：（ 2、如何突围？）;项目客户 初步研究分析;重点客户;——物业能为我们的客户提供从生活到工作、交际的一切功能;第四部分：策略形成;营销策略总纲;营销策略总纲：;策略一分析：;策略二分析：;策略三分析：;策略四分析：;策略五分析：;营销实施策略;营 销 实施策 略;展示策略;卖场全线展示内容：;说 明： 卖场外围展示、卖场展示部分 另用展板形式表示，本报告中不体现。;推广策略;思考点1新世界中心项目市场地位在哪？;背景一： 老汉口航空路地段，一直是连接汉 口、汉阳、武昌三镇的重要枢纽，武汉的商业中心; 武汉广场、SOGO商场、世贸广场等大型商场林立、亚洲大酒店、华美达 天禄大酒店等高档酒店汇聚，形成武汉名副其实的高档购物区。 问题点一: 如何在这种繁华区域一炮打响，与周边竞争物业拉开距离 是我们首先需要解决的问题。;背景二： 近年来武汉商用物业和综合类物业发展迅猛：号称武汉商业旗舰的销品茂来了，万达的超大型SHOPPING MALL更是占领市场之高点，而同为港资的瑞安集团将50万平米地块收入禳中，武汉新天地蓄势待发。 问题点二： 在这种强手如林的竞争环境中，如何先声夺人，成就市场霸主，武汉新世界中心面临的任务艰巨。;背景三： 新世界地产作为中国赫赫有名的“港资七剑”之一，从80年代进入内地市场以来，硕果累累，在武汉已先行开发了常青花园、新华家园、国贸大厦、梦湖香郡等高档项目，但新世界地产的品牌积累不够深厚； 问题点三： 武汉新世界中心在建立新世界地产市场地位的作用上举足轻重，如何达到？;背景四： 武汉新世界中心为大型商用居住综合项目，涵盖中心酒店、中心商场、高档写字楼、主题商业街、高档公寓等多种业