中原-江浦街道30、33街坊项目前期策划提案.pptVIP

江浦街道30、33街坊项目 前期策划提案 我们面临的课题： 如何利用本案的优势，如区位优势、交通优势等完成市场定位、客户定位、产品定位工作，而同时将地块的不利影响降到最小？ 如何利用发展区域商业的机会，抬升本案的市场价值并聚集本地块的人气，区域性商业应如何发展，它的业态和服务半径是怎样的？ 如何在准确的定位上，进行产品创新，提供差异化的市场价值，争强本案的市场竞争力？ 如何提炼产品价值内涵，进行行之有效的企划包装和市场推广？ 过去、现在、未来 过去 厂街相间的混杂居住局面 现在 周家嘴路拓宽带来的影响，上海大花园和现代星洲城的出现。 未来 市政建设和旧区改造带来的发展机会。 地块价值评价星级表（★★★★★为满分） SWOT分析 优势（Strengths）: 区位优势——地处内杨浦，距离虹口、市中心较近； 交通优势——快速干道、道路拓宽、密集的公交网、在建的轻 轨和越江隧道构成交通优势； 基地优势——除去绿地面积，基地地形较为方正、平整，易于 规划； 开发背景——宝钢地产依托宝钢集团的强大实力和政府公关能 力，容易被市场接受； SWOT分析 劣势（Weaknesses）: 环境劣势——属于旧改重地，周边环境较差； 基地劣势——基地被道路分割成大小不等四块，地块的完整性受到了破坏，将对整体规划带来不利影响； 配套劣势——目前商业等生活配套不足对居住环境印象的影响； SWOT分析 机会（Opportunities）： 宏观机会——宏观市场持续走高对微观市场带来的利好； 区域机会——杨浦区域房产市场受到市场追捧，并且杨浦区的整体规 划为新一轮的杨浦楼市发展带来了机会； ——周家嘴路南侧发展现代居住生活区的定位，为本地块带 来直接的发展机会； ——北外滩改造对本地块区位的辐射影响以及客源供应； 商业机会——区域商业的匮乏和没落，使得发展区域商业的战略构想成为可能，并且以次为依托对整个地块起到拉升和集聚任期的作用。 SWOT分析 威胁（Threats）: 开发时机 ——整体房产市场走势对本案开发带来的风险； ——作为旧区整改的先批项目（相对周家嘴路南侧而言）， 即占据市场先机，同时因周边环境的不成熟，面临着极 大的开发风险； 竞争威胁 ——价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处旧区改造项目的 竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市 场威胁。 住宅定位： 定位诠释 住宅客源定位分析 杨浦楼市具有典型的区域客源特征（外杨浦几乎百分之百的客户来自当地，内杨浦这一比例也要高达百分之六十以上）； 杨浦区旧区改造释放出巨大的市场需求，并且大量居民趁此机会进行居住条件的改善和升级； 因北外滩开发而动迁的大量居民，出于地缘性接近的考虑，今后极有可能将作为重要的目标搬迁地； 交通环境、商业环境以及广泛意义上居住环境的改善，使得一部分白领、小白领可以将本项目住宅作为居家置业的首选。 住宅客源定位分析 商业产品的定位 区域性集中商业中心+社区性生活商业配套 本案商业与周边商业竞争关系图 集中性商业辐射范围示意图 面临的市场环境——宏观市场 供求两旺，交易再创新高 供不应求局面全面形成 市场火热，威胁显现 面临的市场环境——区域市场环境 面临的市场环境——区域市场发展前景 面临的竞争格局 总体规划原则 一是市场竞争的要求； 二是产品定位的要求； 三是符合地块特征的要求。 总体规划原则 处理好不同地块之间的关系，各地快既保持规划上的独立性，彼此之间又有一定的联系，保持地块的完整性； 处理好商业与住宅的关系，商业的存在将提升住宅的档次和价值，但不应对住宅带来过多的负面影响，如杂乱、噪音等。住宅部分最大限度地利用发展商业而带来的市场机会。两者之间应互相加分，而非相减； 处理好建筑与绿地的关系，A、C地块的绿地如何最大限度的为本地块服务，而非简单的公共绿地功能； 处理好住宅部分各组团之间的关系，组团与组团之间保持相对独立，又保持一定的联系，形成一定的整体； 处理好人与车的关系，在人车的行进路线上充分体现人性化的规划原则。 产品规划概念说明 规划形态（参见规划概念设计图纸） A、C、B、D地块 几点说明 ★商业 ★ B、D块之间联系 ★人车分流 ★出入口 ★架空 ★户型