房地产评估-商业房地产租赁价格评估.pptVIP

学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解商业房地产租赁价格评估的程序；掌握其从“确定业务-制定方案-实施方案-检查报告-出具报告-结果反馈”，各步骤之间的相互联系，以及如何进行。 能力目标： 根据学习要求的学习，应该掌握其商业房地产租赁价格评估的程序及方法；熟悉如何检测其报告的质量。 一、确定业务（一）获取估价业务 一、确定业务（二）明确估价基本事项 一、确定业务（三）签订估价委托合同 三、实施方案（一）搜集估价所需资料 三、实施方案（二）实地查勘估价对象 三、实施方案（二）实地查勘估价对象 三、实施方案（三）分析估价对象影响资料 三、实施方案（四）选定估价方法测算 三、实施方案（四）选定估价方法测算 1、收益法 原因：由于估价对象属于收益性房地产，因此估价时首选该法 步骤： ①搜集、选取商业房地产交易可比实例 ②修正、调整得到估价对象的收益价格 ③确定 报酬率、收益年限 ④选用合适的收益公式计算年净收益 ⑤估算空置率、租金损失、运营费用等 ⑥测算年租金 ⑦将年租金除以可出租面积，及一年12月 ⑧得到该估价对象的租赁价格 三、实施方案（四）选定估价方法测算 2、市场法 原因：《房地产估价规范》的5.1.4条规定：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。” 步骤： ①搜集选取估价对象类似商业房地产的租赁实例； ②对租赁价格进行交易情况修正 ③进行交易日期调整 ④进行房地产状况修正 ⑤求取租赁价格 三、实施方案（四）选定估价方法测算 3、成本法 商品租金由八项要素构成，可适当选择该法。 步骤： ①按照商品租金的八个构成构成要素，搜集类似商业房地产的折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、经营利润、地租等资料； ②将以上八个部分的费用进行累加； ③求出租赁价格。 三、实施方案（五）确定估价结果 三、实施方案（六）撰写估价报告 四、检查报告各级审核 1、可从以下方面进行检查： ①测算过程是否有误； ②基础数据是否准确； ③参数选取是否合理； ④公式选用是否恰当； ⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的； ⑥是否符合估价原则； ⑦房地产市场是否处于特殊状态。 2、报告本身应严格符合《房地产估价规范（国标）》。 五、出具报告由各相关部门签字后出具报告 六、结果反馈 1、委托方对估价报告的意见反馈； 2、估价资料归档 需归档的资料有： ①向委托人出具的估价报告； ②估价委托合同 ③实地查勘记录 ④估价项目来源和接洽情况记录 ⑤定稿之前的重大调整和修改意见记录 ⑥估价报告审核记录 ⑦其他认为要存档的资料 商业房地产租赁价格评估 确定业务 制定方案 实施方案 检查报告 出具报告 结果反馈 商业房地产 租赁价格 评估 主动争取 自有自估 被动接受 明确估价目的 委托方描述：委托方是为了给新建的商场公开出租，提供其 参考价格。估价师可据此情况，判断出该估价目的为租赁交易 提供价格参考，评估该商场的正常租赁价格。 明确估价对象 估价对像概括：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日 起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为200m 暂空置。 明确估价时点 估价要求：测算该商场2005年10月1日的租赁价格。 2 二、制定方案拟定估价作业方案 商业房地产租赁价格评估的技术路线： 根据估价目的为确定租赁价格或为其租金提供参考依据， 评估该商场的商业房地产的正常客观的市场租金， 1、可采用市场法选取类似商业房地产的租赁情况资料，对其进行修正、调整得到估价对象的租赁价格； 2、也可采用收益法 ①从市场上选取类似商业房地产的交易资料，修正、调整得到估价对象的交易价格; ②然后再采用累加法、市场提取法或报酬率排序插入法，进而确定估价对象的报酬率; ③确定剩余收益年限; ④采用净收益每年不变、收益年限为有限年的公式倒推出年净收益; ⑤测算运营费用 ⑥测算租赁价格 3、成本法，把商业租金的八项构成要素进行累加 商业 房地产 市场法： 针对市场 法所需的 各种 资料 收益法： 针对收益法 所需的资料 成本法： 针对成本法所需的各种 资料 1、查勘前准备 2、实地查勘 实物 权益 区位 *停车设施、 交通设施等 *装饰装修、 平面布局 *所处楼层、 层高、外观 保养等 *面积、产权 状况等 *类似商业的租 赁情况； *类似商业的买 卖情况 *估价对象所在位 繁华程度 *估价对象所在周 边的交通 *周边与商务有关 设施设备情况等 * 该商业房地产价格影响因素 结合“房地产评估程序”内容， 区域因素：地理位置、商业 繁华程度、交通状况、基础 设施、配套服务