[7-075] 戴德梁行2008年广州市花都风神汽车工业园项目前期汇报.docVIP

目 录 1. 市场机会总结 1 2. 项目发展定位及开发理念 4 2.1 与风神汽车工业园关系定位 4 2.2 市场定位 4 2.3 产品组合 5 2.4 目标客户定位 7 3. 开发目标及策略 13 3.1 开发目标 13 3.2 开发策略 13 3.3 开发方式选择建议 13 4. 产品策划建议 15 4.1 产品品种与规模建议 15 4.2 规划设计建议 18 4.3 建筑设计建议 25 4.4 景观设计建议 34 4.5 工程建设计划 39 5. 项目营销推广策略和方案 43 5.1 项目整合营销策略 43 5.2 营销计划 47 5.3 产品定价 50 6. 项目投资经济效益分析 51 6.1 项目投资估算 51 6.2 租售收入估算 54 6.3 项目总投资成本测算 55 6.4 资金筹措及运用 56 6.5 项目财务评价 57 6.6 项目不确定性分析 60 6.7 项目经济效益分析结论及建议 64 7. 结论及项目关键点与评估标准 66 7.1 结论 66 7.2 建议 66 7.3 项目操作关键控制点 66 市场机会总结 在上篇市场研究报告里，我们以定量定性分析法、 市场研究总结如下： 项目有良好的社会经济环境：因为国民经济持续增长，三大重点工业支柱：汽车、皮革皮具、金银首饰，兼具其二。花都区未来五年以工业及商贸物流业为发展重点，呈现东西翼城区齐飞的发展态势，2007年人口机械增长率高达1.92%。 汽车产业经济蓬勃有效拉动房地产需求：原因是制造业转移趋势，即发达国家向发展中国家、城市向城市边缘转移。汽车城已纳入省工业发展总体布局，花都区发展思路是发展第一，经济第一；工业第一，汽车第一。中国面临汽车消费时代前奏，中国目前汽车行业利润率远高于社会平均利润率，汽车产业有强大的拉动作用。 房地产市场总体向好，存在市场空间：理据是工业化促进城市化，房地产业作为被动型产业由制造业拉动。花都区成为众多房地产开发商关注焦点，提升花都区房地产板块影响力，同时未来房地产供应量增长快速，现有房地产项目分布不均衡，区域房地产供给存在缺口，国内房地产投机资金进入花都。 首期开发有客户支撑：这是因为存在有效的住宅购买需求。近期主力需求来自东风乘用车公司的员工；远期需求包括：汽车制造业上下游企业员工、投资置业者，存在大量的住宅租赁需求，对商业配套、娱乐设施、教育设施需求强烈。 同时，对于项目的优势、劣势、威胁、机会作了归纳分析： 优势：具备汽车城中心区位，具有很强的商业价值和居住价值 城市道路网络健全，建设标准高，交通方便 区域良好的发展前景，具备升值潜力和投资价值 具有规模优势 劣势：工业区形象对住宅产品有负面影响，自然景观资源缺乏 社会配套设施匮乏，生活氛围不成熟，目前缺乏公共交通工具 地块边线及建设条件现状存在不利因素 机会：汽车城的发展得到政策倾斜，以城市标准规划建设，基础设施配套的完善促进区域城市化。东风乘用车公司拉动下的汽车产业经济发展为区域经济繁荣奠定基础。区域周边工业发达：珠宝加工区、马溪工业区，花都区房地产市场投资活跃，逐渐升级为广州市场的一个重要板块。从市场供应角度看，区域市场供应有缺口，从需求角度看，有近期可实现的有效需求。 威胁：花都城区东移的发展现状，已上市土地量较大，大型项目多。同一区域（天马河）拟建大型项目，面临较激烈的竞争。村留土地的不确定性，城区居民对汽车城的认知为工业区，影响其置业倾向，目标客户群收窄。 至2008年，以项目为地理中心的工业园区很有可能将发展成为以汽车工业为核心的现代化卫星城。 发展面积15万平方公里或更大 工业总产量超过1000亿人民币，广州三大工业经济区之一 资金密集，人均产值达200万人民币 3-5万个汽车产业工人（技师）聚集 文化水平较高，年轻而有活力，男性占绝对比例 区内人均收入大大超过社会人均收入 区内环境优美，街道宽敞，就业和安居两相宜 功能分区明确，厂区与居住区、商贸区相互独立，互不干扰 方便快捷的交通设施将卫星城与市区的空间距离拉近 综合市场研究的结果、和优势、劣势、机会与威胁的因素，我们得出以下结论： 项目具有突出的区位优势，具备房地产项目立项的最根本条件；项目在区域产业经济强势发展的拉动下，具备良好的发展前景和近期可实现的市场机会；项目存在的劣势在一定程度上限制了项目开发的选择空间，比如：不适宜开发高端住宅物业，但可以选择适当的方向以切入市场；外界存在的威胁因素增加项目风险，但可以通过恰当的定位把握有效需求，达到规避风险的目的。 因为项目是一个房地产项目，因此我们建议应在开发商的角度去考虑项目发展的原则：扬长避短地定位客户，将优势极大地放大，以赢取最大的效益；敏锐地抓住机会，远期与短期双结合，抓住远期的大机遇以达至最高的利润；激活短期是远期成功的前提，迅速在市