3房地产可行性研究.docVIP

房地产可行性研究 使用指南： 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心，中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大，如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功迈出投资的第一步 1、透视房地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 ※ 在开发的实际情况看来，单从建筑施工技术上来看，一般不存在太大的技术问题，关键在于投资回报，即能否取最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜的第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的该特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不以为着该项目是合适的。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各个方面的问题，综合评价合理取舍： 可行性研究，至少要能精确的回答这么三个问题： 这项目是可行还是不可行的 如果可行，可行到什么程度 如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 内容 项目 时间（月） 费用 容许误差 投资机会研究阶段 1-3 0.2%-0.8% 30%-20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%-7.5% 20%-10% 详细可行性研究阶段 8-16 0.2%-1.0% 10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的可行性研究报告十分肯定的告诉你你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，那么这绝不是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。 在可行性研究时我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究 笔者曾考察过十多项大型地产投资，发现其中大部分鲜明的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素也包括：高级别墅坐落在大型工业区内，一个离市区30多公里的乡镇开发高层公寓，准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超出预算造成资金不继；一条新建的高架桥拦腰而过使群楼商铺优势失效；原来的商业旺地因地铁建设而大规模的拆迁，成为“被人遗忘的角落”等等。 在与这些项目的发展商交流时，他们对所遭遇的困难通常都感慨“没有想到”，然后确是早该想到的。在看看一些项目的“可报告”，几乎都是同一个调子，描述的都是这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。 这些项目的“可研报告”自始至终都是为了证明项目的可行性，犯了“先入为主”的大忌。 3、相应对策 A 加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、深度控制误差的根本保证。 B 提高从业人员素质。是控制误差的基本保障。在某种意义上看，“可研”人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。 C 建立“可研”数据库。目前国内市场透明度不高，“可研”人员往往难以收集到准确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可在相关单位查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作；通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。 另外，有条件的企业还可以加强项目的后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。 第3作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环境对房地产市场的影响 房地产行业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的“龙头产业”来看待是