2011年沈阳大连调研报告.docVIP

2011年沈阳大连 房地产考察调研报告 2011年10月6日 目录 前言………………………………………………2 一. 我国房地产现状……………………………3 二. 考察调研大连站 …………………………4 三．考察调研沈阳站 …………………………8 四．大连、沈阳考察调研总结…………………11 五．国家调控对房地产市场的影响 （1）持续（2）限购的影响（3）限贷政策对房地产市场的影响（4）保障房政策对房地产市场的影响5）各类政策对房地产市场的叠加影响（1（2）（3）——吃饭、穿衣、住房子。衣食住行，“住”排在第三位，重视“住”也来源于我们农耕文明中对土地的偏执喜爱。改革开放30多年来，城镇人均住房面积增长了5倍，农村人均住房面积增长了3倍。今天的中国，一年的房屋建设面积总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。现代社会，拥有房产就意味着生活品质的提升。 一.我国房地产现状 近年来随着蚁族、裸婚等新名词的出现，房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是三代人的积蓄，这已经成为了社会的不可承受之重。 不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标，一是房价—收入比，二是房价—租金比。房价—收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3—6之间，在今年一季度，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，对上海市商品住房的测算，房价收入比均值已经达到24.19，最高的卢湾区已经达到45.58，也就是一家人不吃不喝要四五十年才能买一套房子。 由之而来的就是国家的强压政策，在2010年密集的调控政策下，全国房地产市场高速增长的局面得以缓解。随着下半年准备金的上调，利率的上调房地产过热现象明显降温，一手房和二手房都出现了市场部景气的现象，同时也对2012年的市场存在着担忧。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2009、2007 年那样的高速增长，金九银十也成为了过眼云烟，可知就是自住需求将成为支撑市场的主力。 二．考察调研大连站 大连是中国国际化程度最高的城市之一中国第一批对外开放的14个沿海城市之一位居中国创新环境竞争力排行第7位设立研发中心和外包中心的世界500强企业40多家。 大连：自然风光优美，城市环境优越年均气温50.9°F，冬暖夏凉，中国气候最好的宜居城市2002年被联合国环境规划署授予全球环境500佳城市奖2009年被联合国授予国际花园城市荣誉称号。 建筑 类别 区域位置 所属 商圈 交工 标准 绿化率 容积率 面积区间 销售价格区间 亿达 第五郡 洋房小高层 甘井子区 规划商圈未成熟 毛坯 35% 1.8 　 1.2-1.4万/㎡ 亿达 春田 高层洋房别墅 甘井子区 规划商圈未成熟 精装修1400元/㎡别墅毛坯 45% 1 65-260 洋房2.2-2.4万/㎡高层均价8500元/㎡ 远洋 广场 高层 甘井子区 沃尔玛安盛购物广场 精装小户 40% 3.4 40-135 12800元/㎡ 红星海世界观 高层别墅花园洋房 开发区 开发区 毛坯/精装 58% 1.37 60-285 　 华润 海中国 高层 开发区 开发区 毛坯/精装 40% 3.87 60-180 8500-9000元/㎡ 在大连考察的项目中给我印象最深就是亿达春田 亿达·春田地处大连甘井子区政府西侧，未来该区域发展的重点区域，甘井子区是大连最具投资活力的地区之一，是大连90%的建筑项目集中地，可建设拓展空间高达200平方公里，附近有大连生态科技创新城、大连体育中心、大连卫生医疗中心等重要投资项目的落户地，未来还将打造装备制造业聚集区、西郊国际旅游度假区、中华路中央商务区、空港商务区等。 亿达·春田，位于大连生态科技创新城核心区，占地60万平方米，总建筑面积135万平方米，南倚大连市西郊国家森林公园，东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，西北面长达37.2公里的渤海岸沿线，距离大连国际机场仅5公里，距离市中心仅12公里，距离大连港13公里，项目区域内山景、水体、公园、海岸、森林等自然生态丰富，亿达·春田依托原生态资源，融入居住、工作、教育、休闲等城市功能与业态规划，综合人与自然和谐共存的开发理念。 产品系列 银杏园：精装山景高层，总建筑面积9万平方米，由13栋法式观景高层组成，户型面积70—140平方米之间，满足高品位精装观景生活梦想，银杏园均价12500元/平，装修费用1400元/平，购房可享受优惠为200元/平米。 融庄：暖坡私属联排别墅，总建筑面积7.8万平