《峰璟国际商务大厦物业管理方案》.doc

峰璟国际商务大厦物业管理方案 大厦概况 峰璟国际商务大厦位于惠州江北中心区是惠州市的行政中心、商务中心和文化中心，将被打造成为惠州未来的CBD（中央商务区）。世界五百强企业进驻这一区域峰璟国际写字楼代表惠州最新一代世界顶级标准的纯商务写字楼)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%； 3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上； 4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100% 5)维修及时率、合格率100%； 6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零； 7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故； 8)费用年收缴率在98%以上； 9)保证提供充足的资源； 开业初期具体管理思路 成立峰璟国际商务大厦管理处，委派管理处经理、机电工程师， 管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。具体组织架构配置如下： 序号 岗位 人员编制 职责 1 管理处经理 1人 负责大厦的全面管理 2 机电工程师 1人 主要负责设施设备管理 3 安全管理员 1人 主要负责消防、安全管理 4 行政管理员 1人 主要负责文档、清洁绿化管理 5 收费员 1人 负责收费工作，接待来访等 6 水电工 10人 负责设施设备的维护 7 护卫员 36人 负责大厦的安全巡查 8 清洁工 10人 负责大厦的整体清洁。 9 绿化工 1人 负责大厦绿化环境。 成立前期介入小组： 在大厦施工阶段管理处组成一个2至3人的前期介入小组，最好是在 开业的三个月之前，与开发商、施工单位衔接介入大厦的施工管理，完善物业的使用功能，改进物业的具体设计，更好地监理施工质量，为竣工验收和接管验收打下基础，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设意见。主要做好下几方面的工作： 审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议； 提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见；指出设计中遗漏 的工程项目。 熟悉线路管道的铺设走向，对设备安装的质量进行监督、调试等。 3、成立接管验收小组，了解大厦的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。 A、移交接管验收遗留问题统计表。 B、公共配套设施接管验收表。 C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。 D、机电设备接管验收遗留问题统计表。 峰璟国际商务大厦资料的移交接管。 1）产权资料（复印件）： A、项目批准文件 B、用地批准文件 2）政府职能部门验收合格资料： A、市政部门验收意见； B、环保部门验收意见； C、供电部门验收意见； D、质量监理部门验收意见； E、园林绿化部门验收意见； F、供水部门验收意见； G、房产管理部门验收意见； H、消防部门验收意见； I、规划设计部门验收意见； J、有线电视工程验收合格证； L、其它有关资料。 3）工程技术资料（原件）： A、大厦竣工总平面图。 B、道路绿化竣工图。 C、电力竣工图。 D、给、排水、消防竣工图。 E、电话电视线路竣工总平面图。 F、路灯竣工图。 G、建筑、结构、电气、水道竣工图。 H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。 I、其它相关图纸。 4）设备资料（原件或复印件）： A、水泵房设备有关合格资料； B、闭路监控系统合格证、线路图。 C、发电机合格使用说明书； D、消防控制系统资料； E、电梯设备有关合格资料； F、其它必要的有关资料。 接管验收程序： 1）开发商通知管理处接管验收； 2）管理处验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》核对所接收的资料，签发验收复函。 3）管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。 4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。 5）对室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。 房屋接管验收项目及标准。 1）验收项目梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。 2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》及满足使用要求。 公共设施接管验收项目及标准 1）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。 2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》以及达到设计要求。 公