郑州别墅市场调研.pptVIP

共55页 郑州别墅市场分析 主讲人：吕景峰 2009年10月27日 一、郑州别墅市场概述 面积区间销售统计 成交客户特征 历史成交情况小结 150-300平米的别墅占市场消化主流，其中200-250平米的别墅销售最好，但是考虑到当前形势和高新区项目的特殊性，应该从实际出发确定别墅面积定位。 300-400平米，160-280万的户型的市场容量趋稳，在市场低迷和繁荣的时候都有稳定的销售量。受市场的景气指数影响较小。 客户应以立足郑州市，兼顾周边地区的需要，尤其高新区的项目，更要考虑到郑州以西市县的需要。 二、郑州别墅市场竞争现状分析 传统别墅区小结 在售项目特征 物业类型：以联排和独栋为主，少量叠加和双拼。 均价区间：6000-12000元/平米。其中叠加为6000-7000元/平米，联排为8000元/平米，独栋12000-13000元/平米， 面积区间：联排为207-400平米，双拼为372平米，独栋为228-600平米，叠加159-215平米。 总价区间：主要集中在100-150万元，186-222万元，259-720万元。 后续货源：洋房为主。 将售项目特征 主力物业：高档住宅以联排别墅和花园洋房为主，其他为高层。 推售时间：多数项目原打算08年下半年推出，受近期市场情况影响，仍在观望阶段。 城市别墅小结： 在售项目特征 只有联盟新城和温哥华山庄两个项目，在售货源为花园洋房和叠加别墅，面积为140-380平米，总价在98-380万之间。其中温哥华山庄后续供应为600-700平米的大别墅，联盟新城的后续货源为多层住宅。 将售项目特征 只有一个项目一号城邦，预计明年年底动工开发，是城市复合体项目，包括普通住宅和联排，叠加别墅。 龙湖别墅区 龙湖别墅区小结： 在售项目特征 龙湖别墅区在售项目只有龙泊圣地，货源有联排和独栋，独栋面积为340-480平米，总价在408-576万元，联排为150-280平米，总价在60-224万元之间。没有双拼和叠加 将售项目特征 将售项目较多，主要供货为花园洋房和别墅，其中林溪湾已动工，为纯别墅项目，其他两个项目上在规划阶段，受近期市场的影响，有推迟供货的迹象，规划等尚在概念阶段。 别墅市场小结 郑州别墅整体上分为北区传统别墅区，龙湖别墅区和城市别墅，本在总体货源供应 上，现阶在售项目以独栋、联排、叠加为主，双拼属于货源空档。 总价区间跨度较大，100-700万元不等，总主要集中在150-220万和260-400万之 间，220-260万之间的中档别墅供应量较小。 面积区间上跨度也较大，140-700平米不等，主要集中在200-400平米之间。 单价控制根项目的先天条件和自身期望值密切相关，从4000元/平米-20000万/平米 不等。 优美的景观和完善的物业是给项目加分的重要砝码，完善的市政配套，优良的景观 设计是城市别墅的重要特点 现有的别墅中，城市别墅已成为稀缺，尤其是独栋别墅，我们的产品刚好处于市场 的空白点，甲六院不但具有城市的气息而且还具有生态别墅的特质。 三、典型案例分析 项目优劣势 优势： 1、项目规模大、规划统一、产品丰富、区域发展潜力大； 2、前期景观示范区到位。实景感受强烈。附加前期别墅产品，拔高项目在区域内的形象及品质； 3、专业十大设计团队，如规划、建筑、景观、雕塑等等。开发商实力雄厚。 4、项目配套齐全，包括幼儿园以及中小学配套。 劣势： 1、前期为满足区域商业氛围，导致商业体量过大，为后期销售埋下隐患； 2、项目体量过大，必须对各组团分散管理，物业服务的质量会打折扣，有安全隐患； 3、中央景观配套一流，但楼间绿化一般，每户业主实际享有的绿化配套很少； 4、别墅产品客户与普通住宅产品客户同时享有中央景观配套和中央商业配套，无法满足高端客户追求的尊贵感，降低舒适度；配套比较缺乏。 项目优劣势 优势： 1、市中心的别墅、无可伦比的区位及完善的生活配套； 2、项目紧邻绿荫广场、良好的景观及环境资源； 3、项目产品分类清晰，建业自身品牌和后期物业管理。 劣势： 1、单价及总价较高、去化较慢； 2、别墅与高层物业混合管理，降低别墅档次。 项目优劣势 优势： 传统别墅区、区域环境好、前期纯别墅、后期花园洋房； 郑州最早一批别墅项目、知名度较高； 目前在售产品户型面积合理、总价易接受。 劣势： 开发周期较长，去化较慢； 景观效果不好，物业管理较差。 四、客户访谈 客户访谈小结： 通过对三个典型项目成交客户的访谈，发现别墅客户有以下特点： 职业特点：私营企业主，行政机关领导，高级知识分子自由