常德市东湖路人行居住小区项目的可行性研究报告.docVIP

常德市东湖路人行居住小区项目的可行性研究报告 一、项目背景 1 、 项目名称： 东湖路人行居住小区2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《南阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 （1）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属常德市二类地段。 （2）建设规模与目标：  土地面积：42.5亩（28300平方米）  容积率：2.2  开发周期：3至4年  土地价格：5000元/亩（常德市国有土地使用权挂牌出让起价）  建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡ （3）周围环境与设施  1步行约10 分钟可至常德市中心秋浦路、长江路。  2西侧为常德市城市中心景点百荷湖。  3东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。  4西南靠近常德市城关小学。  5北面为常德市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会  (1) 该项目地处常德市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。  (2) 常德市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为常德市第一个小高层住宅小区，我公司在宜昌市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与常德市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在常德市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (1) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (2) 常德市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (3) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (4) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (5) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (6) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (7) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上常德市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (8) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (9) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (10) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 常德市市概况 常德市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——常德港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，常德港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与宜昌市接壤，南连、黄山，是常德市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 2 常德市房地产住宅市场分析  常德市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点