《智业逸景阁企划案》.doc

智业逸景阁 企划推广提案 禾瑞房销售策划有限公司 2001/12/10 前言 羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。 然而，羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。 本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。 在此，谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢！ A房产销售策划有限公司 2001/12/10 本案目前面临的市场状况 政策面影响 WTO的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。 即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。 消费面影响 成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。 购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。 竞争面影响 区域之间的竞争：南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。 形态之间的竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。 楼盘之间的竞争：本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。 本案优劣势分析 优势： 面积规划 本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100平方米以下的户型占62%，115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查，小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。 地理位置 距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。 停车位 142个泊车位供应160户，比较充分。 建筑设计 在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。 劣势： 1、占地规模 由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。 2、电梯公寓 普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。 3、走廊式结构 为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。 4、局部户型不合理 存在采光不充分，有狭窄过道等问题。 羊西线 锦城花园 开发商：中英和资成都锦城大厦 总开发期：3期 现开发期：1期、2期 总占地面积：48000M2 园林占地面积：28000M2 绿化率；达70.15% 容积率：1.59 车库面积：12000M2 车库价格：租：150元；售：6万 建筑设计：12层小高层设计。141M2—324M2，16种户型设计 建筑标准：采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震 按揭年限：7成20年 电话：7548080 7548181 7549090 地址：羊西线蜀汉路269号 金都花园 开发商：成都国贸房地产开发公司 总占地面积：120亩 绿化率：45% 容积率：1.7 总开发期：2期 现开发期：2期 面积：89.19M2—203.14M2 价格：2630元—3380元 车库面积：7500M2 车库价格：地上：100元/月；地下：200元/月 按揭年限：7成20年 电话：7533888/7536706 地址：羊西线蜀汉中路526号 会所花园 开发商：成都晋阳房地产开发有限公司 总占地面积：300亩 绿化率：38% 容积率：3.8 总开发期；4 现开发期：1、2期 面积：50—200M2 价格：1770—2190元/M2 车库面积：15000M2 车库价格：100元/月 买：4万/个 按揭年限：7成20年 电话：7424400/7424411/7424422/7424433 地址：机投镇草金路 锦汇花园 开发商：成都花园福房地产开发有限公司 总占地面积：一期：46502.9M2 二期：26100M2 绿化率：一期：41% 二期：42.9% 容积率：一期：2 二期：2.3 总开发期：2 现开发期：2 面积：120M2—150M2 价格：2150元—