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旅游管理专业旅游企业管理方向选修课程 第四讲 旅游集团发育主体研究 概念与原理 进化论：“物竞天择，优胜劣汰”；“适者生存，不适者淘汰。” 迈克尔·波特的竞争战略理论 价值链理论：迈克尔·波特认为，企业的每项生产经营活动都是起创造价值作用的经济活动，企业所有的互不相同但又相互联系的生产经营活动，构成了创造价值的一个动态过程，即价值链。 酒店集团的发育主体——商业地产 一份研究报告中指出，近年来广州在建五星级酒店，八成以上为房地产商投资。一些大地产公司，几乎无一不涉及酒店业。 酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过10%，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的12%。 从资本运作的角度而言，酒店本身就是商业地产的重要类型。 酒店地产的长期增值来源于土地等不动产的增长，对于投资者而言，其收益来源于资本项目下的交易。它的收益更容易受利率、汇率、通货膨胀率等宏观经济指标的影响。一般来说，股市与楼市之间存在着相关关系。 全球的地产商，在其发展战略中体系中都含有以酒店为代表的商业地产成分。 由是出发，饭店管理公司的作用有三：以专业化管理能力维护项目、获得现金流和GOP、形成品牌为商业地产项目增值。 按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。 房地产业内通常将商业物业的建设和经营为目的的房地产开发定义为商业房地产开发，在通常情况下，都将其称为商业地产。 商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中心、特色商业街、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等用途的房地产。 从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。 从狭义上讲，商业地产主要是指商铺、商场、购物中心、商业街、批发市场、写字楼和宾馆酒店类物业。 和住宅地产相比,商业地产具有投资规模大、风险大、收益高、经营管理要求高、经营内容和方式多样化、长期性、稳定性等特点。 商业房地产的回收期长，甚至延续到整个商业房地产的存续期。其收益除了受区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，还会受周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策、经营状况等其他因素的影响。 其收益性与地段繁华程度、建成后经营管理、商业企业品牌商誉、物业价值有关。 我国商业地产的发展现状 目前，商业地产已经成为我国房地产市场的投资热点，从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。 2006年全国土地交易价格指数(商业、旅游、娱乐用地)第1季度的价格指数为107%。2006年1一7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比溉刃5年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。 根据国家统计局的统计，自2001年以来，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点；2004年商业营业用房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4％。 进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。 2006年1－7月份商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。 中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。 我国商品房空置率 地产与酒店的耦