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第四章 房地产价格评估 土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估 【教学目的和要求】 通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则；掌握房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素；熟练运用收益法、市场法评估房地产；熟悉在建工程，掌握在建工程的评估步骤和方法。 【教学重点和难点】 1、收益现值法在房地产评估的运用 2、市场法在房地产评估中的运用 3、假设开发法在房地产评估中的运用 第一节 土地使用权评估 土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法 土地使用权估价基本理论 土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则 土地的概念及特性 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 土地使用权评估的概念： 从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 土地使用权的权属分类 土地使用权的价格类型 土地使用权的价格类型P99 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。 标定地价—正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策、市场因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。 转让价格－在土地市场中实际达成的交易价格。 基准地价和标定地价的主要区别： 1、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价； 2、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观位因素，其地价更为接近市场交易地价； 3、基准地价具有时效性，而标定地价有评估基准日； 4、基准地价反映区域因素，标定地价反映个别因素； 5、基准地价是单位价格，标定地价可采用单位价格或宗地价格。 联系：基准地价是标定地价的依据 土地资产价格的价格特点 1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定； 2、土地价格主要由土地需求决定； 3、土地价格具有明显的区域性； 4、土地价格具有上涨性。 土地使用权评估原则P105 供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则 土地使用权评估的收益法P118 年收益额Rt及还原率(折现率) 的确定i 1．年纯收益的含义：指土地年客观总收入减去年土地使用各种客观费用后的收益，以年为单位 年纯收益=年客观总收入-年客观总费用 2、土地还原利率及测算 （1）实质：资产投资报酬率。报酬率分为风险和无风险报酬率。i=年纯收益/售价 年收益额Rt及还原率(折现率) 的确定i 2、土地还原利率及测算 （2）确定方法P121： A、纯收益与售价比率法，用市场交易案例的价格平均得出。 B、安全收益率加上风险调整值，银行利率、为安全收益率。（资本资产定价模式） C、采用插值法，把各种典型行业的投资收益率找出来，排队列表，然后估计在哪个范围内，插入其中，确定资本化率大小。 具体应用公式 1、 =R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+ Rt /(1+i)t = R1*（P/F，i，1）+ R2*（P/F，i，2） +…+ Rt*（P/F，i，t） 2.每年收益相同，未来收益有限 评估值=A*（P/A，i,n） 3.每年收益相同，未来收益无限 评估值=A/i 4.开始m年内的各年预期收益额不相等，以后n年每年收益相等。 资产评估值=? + A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m） 例题： 有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。 参考答案 第一步：计算前五年收益折现? 第二步：计算后45年收益折现  第三步：两段合计 82+153.1006929=216.1474917（万元） 土地使用权残余估价法P118(重) （一）原理 是收益法在评估土地使用权的一种具体运用，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时