报批报建作业指导书(经验积累共计50页).doc

报批报建作业指导书 项目开发报建报批流程 前 言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 项目开发流程 土地使用权的取得 取得方式 行政划拨 协议出让 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 转让 流程示意（以拍卖为例） 细节阐述 信息资料部分 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料； 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 前期可行性分析（机会可行性分析） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表） 开发成本明细表 序号 项目 备注 1 土地取得成本 、 2 前期费用 、 2.1 策划研究费 、 2.2 勘察设计费 、 3 建筑期费用 参考《价格信息》及同类物业 3.1 桩基础工程 、 3.2 地下室工程 、 3.3 主体土建工程 、 3.4 安装工程 、 3.5 室外配套工程 、 3.6 专业人员费用 约前五项之和的3% 3.7 不可预见费 约前五项之和的3% 4 总建造成本 、 开发费用明细表 序号 项目 备注 1 管理费用 建安费用的3% 2 财务费用 贷款年期利率计算 3 推广费用 按售价/租金的3%-5%计算 税费明细表 序号 类别 税（费）率 计算基数 1 营业税 5% 成交价 2 城市维护建设税 1% 营业税 3 教育费附加 3% 营业税 4 印花税 0.1% 售价/租金 5 房产税* 1.2% 房产原值X 70% 6 房屋租赁管理费* 2% 租金 7 企业所得税 15% 销售税后利润 立项筹备 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 选定各类专业服务机构。 专业公司工作分工示意图 （虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行） ⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司； ⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点； ⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定； ⑷设计单位提交初案； ⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见； ⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案； ⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施； 市场调查分析 宏观环境分析预测 国家政治法律环境； 经济科技发展趋势； 中观环境（所在城市）分析预测： 城市建设与规划； 竞争企业及知名企业的发展状态； 市场供应与需求关系； 各类专业机构状况； 微环境分析预测 区域消费需求研判； 竞争对手调查； 依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）； 投资计划安排 依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。 项目的开发模式最终确定 开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等； 可行性分析内容提纲（参考） 项目开发背景研判 包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等； 项目概况及基本数据 包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等； 目标市场分析 包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等； 项目进程安排 包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、