《无锡朝阳广场前期策划调研报告》.doc

“朝阳广场”项目 策划 澳大利亚JBP投资集团 二〇〇七年十一月 第一章 城市发展及宏观经济现状 （1）城地理位置 无锡，别名梁溪，简称锡。位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去无锡183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市, 全市总面积为4650平方公里（市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里）；我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。图 无锡位置图（）地理位置市公交线路在区内形成网络中枢。（1）功能定位充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心，全面提升无锡城市的综合服务水平和影响力。五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。 图 无锡城市定位图城市规模人口容量：远景480万建设用地规模：590平方公里(远景)人均建设用地：123平方米(远景)功能片区规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局图5 无锡市崇安次分区规划 土地利用规划图 （3）交通规划介绍 1）对外交通情况 2）城市道路道路交通情况 （3）未来无锡发展规划 二、无锡城市经济现状 据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；《福布斯》2006中国大陆最佳商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。国民经济持续快速发展。初步核算，2006年全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3％。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3％；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3％；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5％。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8％，比上年提高1.0个百分点。 图8 无锡地区生产总值 从图可以看出，无锡市的地区生产总值的增长幅度始终保持在1%以上，根据国外经验，当GDP的增长幅度超过10%时，房地产业将进入一个高速发展的时期，因此，无锡的房地产市场还有着广阔的发展潜力。 房地产开发持续发展。全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4％。完成房地产开发投资276.80亿元，比上年增长21.5％，商品房施工面积为2322.17万平方米，比上年增长19.7％，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7％。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6％。 2007年1－7月，全市全社会固定资产投资继续保持平缓增长态势，完成总投资927.54亿元，同比增长12.5％，比去年同期回落2.7个百分点。其中全市房地产开发投资增势强劲，1－7月完成房地产开发投资190.69亿元，同比增长42.5％，增幅高于全市平均水平30个百分点。经过不断的发展，第一产业在整个国民经济中的比重，第三产业比重在产业不断调整的背景下升图10 无锡市三大产业增长情况 三、居民生活水平 1－7月，市居民人均可支配收入12456元，同比增长14.9％。居民八大类消费呈现五升三降态势近年来,无锡市区居民消费价格总指数如图所示，2006年全年消费价格总指数为101.7。 从图中可以看出，在经历了0年的波峰后，近两年的消费价格指数呈现出缓慢的下降态势。第二章 市房地产市场分析 1、土地出让速度过快 无锡全市土地总面积4908平方公里。全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩）其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）,市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。从2003年开始，无锡步入了大量供地的轨道。据当时规划，无锡2003年供地目标即为：“年内市区土地出让金40亿～50亿元，政府土地收益25亿～30亿元”。2004年，无锡市成功出让国有土地权6个批次、总面积达827.82万平方米的67幅土地，土地合同出让金总额首次突破百亿元大关，达到112.28亿元。2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块——蠡湖新城二号地块和