地产企业财务管理.doc

房地产企业财务管理分析 贰零壹零年 面对硝烟四起的房地产市场，作为房地产企业如何提高竞争力，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，笔者认为，在对外积极开展市场营销、资源整合和资本运作的同时，还要目光向内，苦练内功，加强企业内部管理，特别是财务管理。本文试图从加强房地产企业财务管理，提高企业竞争力着眼，以求达到抛砖引玉的目的。 一、加强房地产企业财务管理，首先要加强成本管理 企业管理要以财务管理为中心，财务管理以成本管理和资金管理为中心，因此，加强成本管理是房地产企业财务管理的重中之重。房地产企业成本管理主要包括以下几个部分： (一)施工招标环节的成本管理 施工招标环节的成本管理是房地产企业成本控制的源头，经过规范的招标管理是整个成本控制的一条捷径。因此，要求房地产企业必须做到以下几点： 1、 除水、电、气等垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。 2、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等择优进行选择。 3、 垄断性质的工程项目(如水，电，气等)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 4、 施工合同条件必须按照招标条件签定，合同条款及内容应全面、清晰、操作性强，不得因借口工程紧而不签合同就开工。 5、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信，技术力量等。 6、 出包工程应严禁擅自转包。 (二)施工过程的成本管理 施工过程的成本管理也就是施工现场的作业成本管理，通过加强施工作业成本控制，是房地产企业成本控制的最主要内容。 1、加强现场签证管理 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。必须列清事由，工程实物量及其价值量，并由我方主管工程人员、预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中预算人员必须对工程量，单价，用工量负责把关。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 2、工程质量与监理 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查，分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计，施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程，预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。 3、加强工程进度款的管理 工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1） 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表;（2） 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)，工程质量证明等资料;（3）工程审计部门整理复核工程价值量; （4） 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。 工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。 (三)工程材料及设备管理 1、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象，减少资金占用。 2、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商; 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商; 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商; 售后服务和信誉良好的供货商。 3、 工程管理部门对到货的材料和设备的数量，质量及规　格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，并及时移交给施工单位。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。 4、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。 5、 建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收、移交相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的现象发生。 6、材料、设备的结算必须凭供货合同、供