碧玉渡假山庄开发策划报告.doc

碧玉山庄开发策划报告 目 录 第一部分：前言 第二部分：产品整体开发原则 株洲市场的整体把握 项目的发展目标 项目的开发原则 第三部分：项目定位分析 整体开发战略 项目定位 第四部分：项目规划设计理念 设计的服务理念 设计要领 各楼层功能与设施配套 第五部分：项目配套设施建议 第六部分：项目楼层及功能布局建议 项目功能划分 项目功能布局 楼层功能分布 第七部分：项目产品开发投资收益分析 第八部分：项目核心竞争优势的构筑 第一部分：前 言 在经过与我司多次讨论及我司对株洲市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品开发思路及理念，并形成文字，供双方讨论实施。 本产品报告书是以株洲市市场的实际为出发点，结合地块自身的特点，力求根据市场的发展态势与趋势而制定。 本着一切为了项目的销售、招商及后续经营的策划原则,我们在本产品开发策划案中系统地阐述了项目开发思路，以创造性的思维，从整体到功能分区，从概念到细节地进行策略性建议，力求把项目打造成为株洲市渡假物业的典范，成就株洲首个特色渡假文化产权式酒店，从更高、更具体的层面体现项目未来发展的必然趋势，从而奠定项目在当地房地产市场及渡假休闲的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度，对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、现代的形象，通过本产品报告为项目的规划与设计提供参考性的指引，提高项目的竞争及吸引能力，给予株洲市民一个全新的投资方式，成为株洲渡假型物业市场标志性的产品开发模式。 第二部分：产品整体开发原则 （一）株洲市场的整体把握 随着城市的规划发展，目前株洲市房地产格局：南区火车站周边地带是株洲市传统的商业集中区域，具有商业气息浓，交通便捷，人流旺盛等特点；南区沿江（湘江）区域，湘江四季花园一带，是株洲高档住宅的开发区域；随着市政单位的西迁，西区新城市中心已具规模，西区新兴住宅项目较多，天元超市一带成为西区的商业集中区域。 作为物业，是一个极具挑战的战略命题，关键在于对开发战略的定位上，必须把握市场发展大势，充分发挥优势，。 —600元不等。 以下是株洲市部分酒店位置、房间价格、环境情况分析概况表： 酒店名称 位置 套房价格 环境分析 新天大酒店 中心广场 398元 位于河西枢纽地段，酒店整体规模一般，内部装修属于中上水平。 华天大酒店 中心广场 980元 位于河西枢纽地段，酒店整体规模很大，属于河西最豪华的酒店，内部装修豪华，套房会客厅较大。 西苑宾馆 中心广场 400元 位于河西枢纽地段，酒店整体规模一般，但口碑比较好，入住率很高 金龙宾馆 火车站附近 485元 位于南区老商业区，人流量较大，外部装修很差，内部装修一般。 绿园宾馆 火车站附近 300元 位于南区老商业街，人流量较大，装修很陈旧，年代比较早，属于中低档。 株洲大酒店 火车站附近 238元 位于南区老商业街，人流量大外装修很陈旧，内装修一般。 金德大酒店 火车站附近 680元 位于南区老商业街，人流量大，内外装修在南区都属于高档，价位比较高。 国宾酒店 火车站附近 500元 人流量大，口碑比较好，入驻率较高，装修属中高档。 江天宾馆 火车站附近 158元 人流量大，装修很差，属于低档次宾馆。 公安宾馆 火车站附近 100元 人流量大，装修很差，属于低档次宾馆。 2、株洲市产权式酒店状况 产权式酒店，作为新进入株洲市场的房地产型态，不仅为房地产投资者带来新的房地产投资方向，而且同时也填补了株洲权产式酒店的空白。除本项目以外，现阶段株洲共有两家产权式酒店推出市场，但得到的市场反映却截然不同：其中西区产权式酒店项目，处于西区的商业中心位置，周边商业环境已具规模，交通便利，与周边建筑物形象搭配佳，非酒店激烈竞争区域，使其在开盘时，被抢购一空，市场反映热烈；另外南区火车站附近产权式酒店项目地处株洲酒店行业激烈的竞争区域，该项目属旧楼改造，周边建筑整体形象差，虽然同样位于商业中心，但项目没有明显的主卖点，故其在销售过程中一度瘫痪。 以碧玉山庄的自然环境优势及营造产品的唯一性为出发点，在碧玉山庄的产品开发上，必须提炼产品的中心卖点，提升产品的核心定位高度。以市场唯一性产品高度，冲击市场，避开市场的同质化，形成产品独具的亮点。 （二）项目的发展目标 1、提升城市功能 项目的建成，将有效填补株洲渡假休闲物业的市场空白。它将成为城市的配套工程，促进株洲新型房地产投资的多元化趋势，促进了城市功能更完善、更丰富。 2、引导投资新动向 项目建议把新的投资形态融入株洲人的投资理念，以全新的原始自然景观渡假山庄，打造株洲目前最有特色的渡假休闲物业，项目的产权式酒店，无疑会成为株洲房地产投资的新动向。 3、提升项目品牌价值