翔宇壹号商业市场分析报告.docVIP

翔宇壹号商铺推售解析报告 前言 《翔宇壹号》地处淮安市经济技术开发区，翔宇大道与厦门路交界处，西临风光秀丽的里运河，北依钵池山公园，相邻新淮中人文气息浓厚，区域内有主干道：翔宇大道、深圳路、机场路、厦门路等，深圳路小学、深圳路幼儿园、新淮中等文化配套方便子女入学。本项目距离市中心10分钟车程，到达水渡口万达商业中心也仅三站路程，多条路网与主城相连，多条公交线路出行快捷方便。区域内路网四通八达，形成与主城区的无缝对接，与项目紧邻的机场路与厦门路均为较成熟的生活区。本项目总建面约12万㎡，由9栋18-25层的高层组成，总户数约1000户，全部交付成熟之后人口约3500人，区内附近常住人口约达5万余人，固有消费能力较强，亦可满足区内消费需求。 主旨 通过对项目同类市场及周边竞品楼盘的调研情况来看，门面的营业状况并不非常乐观，可见确定商铺的经营方向，即商业定位和业态规划尤为重要。 一、淮安商业市场现状 宏观环境： 淮安整体商业环境良好 专业市场竞争非常激烈 大型招商工作未作细致 微观环境： 商业主要集中在老城区淮安广场周边 市场购买力相对有限 百货业依然占主导位置 餐饮、娱乐等业态经营状况良好 属于典型的中心消费型 商业环境的特点 商业企业不具备较高的技术含量，容易模仿 商业从业人员及网点不断增加 商铺投资的回报率趋小 商业市场未来走势 未来五年水渡口商圈将会日趋成熟，主导地位日渐增强 “合争”（专业市场或一站式购物中心）必将成为商业发展的一种趋势 街铺的市场前景不容乐观 未来还将是典型的中心消费型 城区主要商圈分析： 淮海广场商圈 汽车总站商圈 新兴的水渡口（万达广场）商圈 本案地处开发区翔宇大道一侧，三大商圈最近的距万达约三站路，划分业态时应该避重就轻进行规划。 项目周边商业市场环境分析 本案近邻水渡口商圈（万达广场），与本案紧临的机场路商业较为成熟，但是街区的商业档次较低，影响项目街铺的品质，或者单独拔高本案的街铺档次并不见得能够提升售价或者租金，较为明显的优势就是可优于同类街铺的承租率。 竞品（近案）楼盘商铺调研统计 项目名称 开发商 面积区间（㎡） 街铺总建面（㎡） 均价（元/㎡） 物业费（元/㎡） 优惠政策 交付时间 与本案的优劣势对比 香缇豪庭 仁基置业 一层 40-50 4500（一期） 均价10000 最高12000 1 一次性94折 按揭97折 现铺 （已交付） 优势：社区密集，紧临亿丰综合型大商业 劣势：新区入住人口少未成熟 二层 260-330 上海新城 顺安置业 一层 —— 6000（一期） 暂未销售 —— —— 现铺 （未交付） 优势：厦门路街道宽广 劣势：社区入住率较低 二层 —— 三层 3000 尚东国际 扬州金马 一层50-70㎡ 5300 均价11000 最高13000 1.4 一次性98折 按揭99折 一期现铺 （已交付） 优势：临主干道深圳路 劣势：周边新兴社区尚未成熟 河畔花城 金太阳置业 一层 50-150 4700 均价9100 最高9500 1 无优惠 现铺售罄 优势：大型成熟社区，临主干道十字路口 劣势：—— 二层 50-150 亿力未来城 亿力地产 一层 40-90 100000 均价18888 最高26888 1 一次性立减800元/㎡ 按揭无优惠 现铺 （已交付） 优势：大型社区，西依里运河畔公园边 劣势：社区尚未成熟 二层 120-200 三层 商场通间 郦城国际 郦城地产 一层 —— 10000 均价12000 最高14000 —— 一次性96折 按揭97折 现铺 （未交付） 优势：邻近水渡口商圈，紧靠会展中心 劣势：社区尚未成熟，无氛围 二层 170-270 本案产品参数及特点统计 8# 9# 楼号 可售（套） 单套建筑面积（㎡） 单栋总建面积（㎡） 开间（m） 进深（m） 优劣势 8# 14 8101 50.40 667.6 约4.8 约11 优势：街铺面积较小易去化，机场路成熟社区及居民区范围较大，常驻人口较多 劣势：街铺档次较大，形象较差，售价不易拔高 8102 50.03 8103 48.66 8104 35.91 8105 44.98 8106 50.03 8107 57.29 8108 50.03 8109 45.60 8110 35.76 8111 48.18 8112 50.03 8113 50.03 8114 50.40 9#