2006年上海白金府邸项目后期营销推广报告.pptVIP

白金府邸 —项目后期营销推广报告 项目概况 — 住宅部分 白金府邸共有住宅272套，面积50734.76平米；至今销售了249套，总销售面积45930.46平方米，总销售金额88754万，销售率90.5％。 2006年以来销售了13套，销售金额4721万，其中下半年销售了4套，金额1009万。 剩余套数18套，可售6套复式，9套标准层房源。剩余可售面积3892.95平方米，总销售金额约为11074万。 项目概况 — 商铺部分 白金府邸共有商铺66套，面积7074.13平米，至今销售了51套，销售面积5150.02平方米，总销售金额10126万，销售率72.8％。另有一套大定，面积322平米，金额为918万。 商铺剩余套数14套，面积1602.11平米，以12000元/平米计算，剩余销售金额约为2000万。 目前，白金府邸商业和住宅整体剩余可销售面积4978.33平方米，剩余销售金额约为10000万。 周边竞争楼盘情况 沿江周边豪宅销售情况 案场与中介报价对比 案场现场情况的反馈 产品自身特点总结 产品与真正豪宅的差异性 产品与新外滩花苑区别 白金府邸现阶段市场定位 白金府邸目前销售面临的四大难题 销售破题策略 白金府邸的销售周期从2004年7月至今已经有两年多时间，“尾盘”印象根深蒂固。目前的外立面形象越来越旧，样板房和剩余的毛坯房问题层出不穷，继续按照当前的销售速度卖下去，物业的价值可能会渐渐缩水，尤其是标准层的房源。建议白金府邸的销售分成两步走： 复式房源推广 北外滩功能分区规划图 对于北外滩整个未来房地产市场的研判 复式房源推广措施 复式房源推广总结 标准层房源推广 剩余的标准层房源情况 调价依据—案场与中介报价对比 调价依据——2006年成交客户折扣 调价幅度建议 调整后的报价 调整后预计去化速度 关于地下商业部分 商业推广措施 白金府邸后期整合推广策略 增加人气的渠道 推广手法 推广方向 推广方向 推广方向 一、针对航运企业推广 北外滩已成中国内地航运服务产业要素最为集中的区域之一：不仅吸纳了包括中国唯一国家级水运交易市场——上海航运交易所、中国港口协会、上海海事局、上海报关协会等单位，还集聚了近２０００家港务、航务、货运、代理、物流等航运服务企业，这些企业的高管不少都能承受本楼盘低区房源价格，而且这部分人群离本楼盘的距离都非常之近，生活和工作上的方便，使他们成为我们楼盘最大的潜在客户。 推广方式：《航海》杂志广告；《航运商务网》网站广告、航运企业集中的写字楼派单、DM邮递、SP活动等方式有针对性对区域内潜在客户加强宣传。 2006年11月 耀江国际广场现一手房源主要集中在高区，现对外报价24楼24000元/m2，28楼27000元/ m2； 浦江名邸目前剩余房源的均价12000元/ m2； 旭园均价13000元/ m2； 栗阳华府均价16000—17000元/ m2； 宝地东花园13000—17000元/ m2； 瑞虹新城15000—16000元/ m2（装修房）； 爱家豪庭15000元/ m2； 目前整个北外滩区域建设进程较为缓慢，处在动拆迁阶段，除滨江绿地以外，其他建设工程均未动工，其规划前景目前还不是很明朗；另外，区域内新开的楼盘价格都不是很高，让人们对区域房价的判断预期不高，白金府邸的价格抗性就更为明显。 沿江豪宅现在都重新启动了销售，尤其是世茂滨江最近有大量广告面市，但销售不佳。 盛大金磐在“封盘”了一段时间之后，拿出了部分房源作为全装修房出售，但价格与之前的毛坯房45000元/平米的价格相比，已经松动了不少。 这对我们是一种竞争，也是一种机会，沿江楼盘的重新启动，希望能再次引发楼市对“金三角”区域的关注。 房号 单价 总价（含税） 房号 单价 总价 3#18A 23800元／ m2 500万 3#25B 26600元／ m2 560万 4#11B 20800 元／ m2 437万 4#11B 20200 元／ m2 425万 6 #11B 21560元/ m2 360万 6 #10A 23000元/ m2 3845600 元 2 #12A 19760 元/ m2 330 万 2#14B 22600元/ m2 4178740元 4#5B 19100元／ m2 3963059元 中介挂牌 案场 3#14A 25100元／ m2 5251171元 ●长期的推广停滞，市场印象淡薄，案场来人量非常少，一周才十几组客户，多为过路客，随便打听一下价格。 ●价格抗性比较大，以本案目前的售价来看，客户可以选择的范围非常大，包括许多新开豪宅。客户选择我们的最大理由就是区位，但是剩余楼盘除了复式和保留房，可以看到江景的几乎没有。