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2010年临沂河东楼市市场调研 星火燎原房地产营销机构 2010年5月 导 读 一、新政后的临沂房地产市场分析（重点河东市场）………………………………………………3 二、河东楼盘个案调研………………………………………………………………………………… 三、营销分析…………………………………………………………………………………………… 四、2010年下半年河东楼市展望……………………………………………………………………… 一、新政后的临沂房地产市场分析（重点河东市场）： 一）、新政后的临沂楼市 临沂近几年销售额，每年平均销售额基本稳定在150-250万平方米/年，此基本为刚性需求的具体体现。由于临沂现在空置房超过1000万平方米，由此判断消化期需长达6年，远高于全国平均三年的水平。根据供求关系，我们由此判断临沂房地产价格上涨空间有限。但临沂房地产开发的不平衡，造成开发商蜂拥而来开发高档物业，因此空置的大量房产是中高端物业，大部分位于广场周边和沿河区域，而中低端物业空置极少，低端物业基本为零。 随着国家二套房“新政”的出台，临沂部分项目面临着较大的回调压力。业内人士分析，此次房产新政对于部分板块和部分户型的影响预计将逐渐显现出来。“投资客比较多的热点板块可能受影响较大，前段时间大热的小户型，因购买因素多样化，也有可能会受到新政的影响。”有业内人士表示，“已经开始销售的楼盘下降的可能性较小，降价会对购房者的心理影响很大；但是部分尚未开盘或者定价的项目，开发商有可能会下调心理预期，低价促销。”　　市场还是比较健康的，只要认真开发好适合的产品，市场是。他们并没有因为新政而匆忙下调价，对项目抱有信心。不少业内人士仍比较乐观临沂的房价目前还处于低于全省和全国平均水平，市场总体还比较健康；二是临沂的城镇化水平的不断提升，未来的需求仍然很大。短期来看的确有影响，但是长期看来，房地产市场依然是向好的。“以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的‘半壁江山’”的战略目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。 河东区，特别是以经济开发区为代表的龙头区域，工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，国际市场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。 河东区农业基础雄厚，盛产水稻、小麦、玉米、大豆、花生、果蔬等，是著名的高产、优质、高效农业示范基地，也是商品粮、淡水鱼、丰产林、香料烟生产基地。辖区内地热资源极为丰富，汤头温泉名闻遐迩。 从2007年开始，临沂河东全力围绕打临沂“半壁江山”、建设生态宜居城市总体目标，大力推动房地产业健康发展。为加快生态宜居建设，该区加大基础设施的投入，严管建筑、房产市场。坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，强调“景观群落”，塑造“城水相依、人水亲和”的整体形象。同时健全高效的行政管理体系，围绕房地产开发服务，健全中介服务体系，加强与金融、保险、评估等中介的联系。通过不断推进城市环境提升，推进房地产市场进一步规范发展。 2、楼盘市场潜力与置业特点 经济的快速增长，人民生活得到不断改善，生活质量进一步提高。一方面增强了居民的消费信心，另一方面增强了居民购买力。城区居民人均住房面积达到了30多平方米，住房成套率超过了90%。 目前河东拥在在售即将销售的代表性楼盘东华花园、豪森华府、铭信置业、水景明珠、大陆嘉园、滨河水蕴、阳光水岸、东华苑、新东方花园等众多品牌性房地产开发项目建设，约200万平方米，加之正在规划的三官庙、刘村、九曲店、郁九曲等村居还建面积约46万平方米。 临沂市正在着力推进“东扩南进北拓”的城镇化进程，南坊片区定位为行政区，河东区定位为居住区，无疑给河东房市的发展注入了一针强心剂。河东具有得天独厚的区位优势，环境优势。河东城区西傍沂河，与市中心仅一河之隔，四座沂河大桥把河东区和中心市区连为一体。境内三条国道、两条省道和兖石铁路纵横交汇。河东城区住宅建设区域用地位于沂河、柳青河、彷河、涑河四河交汇处，自然环境良好，九曲沂河大桥建成通车和沂河桥收费站拆除后，兰山河东交流栓塞现象逐步消除，客观上加速了河东住宅业的发展速度。河东城区工业项目少，没有大型的污染企业，远离闹市区，空气质量及噪音污染状况明显好于沂河西岸，非常适合高档住宅及别墅的建设。尤其是继小埠东橡胶坝后，桃园橡胶坝和柳杭橡胶坝的开工建设，滨河大道的建设，沂河二滩的绿化，加上河东城区段沂河河水充盈，宽阔的河流水面与沿河绿带相结合，使周围拥有良好的自然景观和娱乐场所，为河东房地产升值带来了无限的潜力