增城新晨花园项目可行性研究报告（定稿）.doc

目　　录 一、开发企业概况 2 二、项目投资环境与市场研究 2 （一）增城市的区位优势 2 （二）增城市的经济发展 3 （三）增城市的房地产市场综述 5 三、项目概况（技术分析） 7 （一）项目基本概况 7 （二）项目土地征用情况 8 （三）项目定位 8 （四）项目规划设计 9 （五）项目开发建设及经营的组织与实施计划 10 四、项目经济分析 11 （一）基础数据说明 11 （二）项目投资估算、资金筹措计划 11 （三）项目销售收入及利润的估算 13 （四）项目经济效益分析 14 五、项目评估结果 15 一、开发企业概况 项目投资商广州新晨实业有限公司，成立于2003年，依托集团公司在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。新晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。 广州新晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使新晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！ 新晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。 新晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作快乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内玩具动漫行业的发展。 二、项目投资环境与市场研究 （一）增城市的区位优势 1、地理位置 增城位于广东省广州市东部，又称穗东，地处珠江三角洲都市圈内，是广州、东莞、深圳等珠三角城市群和广深经济带的重要节点。增城依托广州，毗邻港澳，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化，西连广州经济技术开发区和广州科学城，是全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区。 2、交通优势 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。 广汕公路（324国道）横贯增城中部，广深公路（107国道）、广深高速公路经本市新塘镇。广州广园快速干线和广惠高速公路分别贯穿增城中南部，广惠高速公路增城路段设置了多个出入口。广州北三环高速公路、增莞深高速公路和新平公路正在抓紧规划兴建。广九铁路横贯南部，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的城市轨道交通也规划开通至新塘和增城市区。增城市至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30分钟至40分钟车程。新塘镇邻全国第二大港广州黄埔港距离15公里。 增城是广州东部板块的重要组成部分，区位、交通、产业、生态环境、发展空间等后发优势越来越多，发展潜力越来越大。近年来，随着广州东进战略的实施，我市将迎来新一轮发展的重要战略机遇。 （二）增城市的经济发展 1、经济数据 近年来，增城认真贯彻落实科学发展观，以创建广州东部现代化生态新城区为目标，打好“广州牌”，融入珠三角，积极探索都市圈卫星城的科学发展模式，因地制宜大力发展经济。2008年，全市国内生产总值510.27亿元，工业总产值1104.42亿元，财政总收入102.49亿元，分别比2007年增长18.28%、22.3%和32.72%。在全国县域经济基本竞争力评比中，增城跃居全国第12位，连续七年位居广东省首位。先后荣获“联合国和谐城市提名奖”、“中国和谐之城”、“全国绿色小康县（市）”、“全国绿化模范县（市）”、“全国科技先进市”、“广东省文明城市”、“广东省教育强市”、“广东省卫生城市”和“广东省林业生态县（市）”等称号。 2、发展规划 构筑南中北“三大经济圈”：南部先进制造业产业圈，中部都市生活圈，北部都市农业与生态旅游圈。 新型制造业基地：增城大力推进新型工业组团化，可集中连片开发的工业用地近10万亩，发展空间广阔。市重点建设新塘工业加工区、东区高新产业工业基地、宁西工业基地和石滩工业基地，园区地势平坦，地质条件好，岩层到地面仅20米左右，用地区内建