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润丰项目全案策划报告 目 录 第一部分 润丰项目市场竞争环境分析 2 一、北京市房地产市场总体形势 2 （一）宏观经济形势 2 （二）北京市住宅市场总体形势评估 4 1、2001年住宅市场回顾 4 2、2002年住宅市场形势判断 7 （三）综合评述 11 第二部分 本案区域市场竞争环境综合评价分析 11 一、区域市场情况调查与分析 11 （一） 市场供给 12 （二）市场需求 13 （三）价格及成交 13 二、产品分析 14 （一）规模 14 （二）规划设计 15 （三）建筑形式 16 （四）户型特征及面积配比 17 （五）配套设施及设备 19 （六）智能化配置 20 三、包装推广 21 四、市场需求 21 （一）客户构成 21 （二）需求特征 22 （三）客户特征 23 五、价格及销售情况 23 （一）价格分析 23 （二）成交分析 24 （三）销售率分析 25 （四）销售价格比较 27 第三部分 项目市场定位及物业发展方向分析与建议 28 一、项目的SWOT分析 28 （一）项目优势（Strength）分析 28 （二）项目劣势（Weekness）分析 29 （三）机会（Opportunity）分析 30 （四）威胁（Threat）分析 32 二、市场定位 34 （一）定位方向 34 （二）市场形象定位 35 （三）客群定位 35 （四）价格定位 36 （五）市场身份定位 36 三、产品构想 37 （一）规划布局： 37 （二）建筑选型 38 （三）建筑立面设计 38 (四)交通规划 38 （五）环境规划 38 （六）生活配套系统 39 （七）户型设计 39 （八）建材与设备 40 （九）装修与装饰 40 四、物业管理 41 五、文化主题 41 六、操盘策略 42 润丰项目全案策划报告 第一部分 润丰项目市场竞争环境分析 一、北京市房地产市场总体形势 （一）宏观经济形势 在一年里，我国经济克服外部环境的不利影响，继续保持持续健康发展。据的初步，2001年我国国内生产总值首次突破9万亿元大关，达到95亿元2817.6亿元，增长率为11%。人均国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。同时全市经济的内在比例关系比较协调，经济运行质量和效益明显改善，整体呈现出“快增长、高效益、低通胀”的可喜局面。 全年实现消费品零售额1593.5亿元,比上年增长10.4%,扣除物价因素影响,实际增长11.7%。消费结构逐步升级。住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，消费热点扩大。全年销售个人商品住宅1049.6万平方米，同比增长35.8%；实现销售额485.2亿元，增长45%。 投资规模稳步扩大。全年完成全社会固定资产投资1530.5亿元，比上年增长18%，增幅提高7.2个百分点。投资总量的扩张得益于地方投资和房地产投资的快速增长。全年地方项目完成投资1227.2亿元，比上年增长25.3%，占全社会固定资产投资的比重达到80.2%，同比提高6.2个百分点；房地产开发完成投资783.8亿元，增幅高达50.1%，在全社会投资中的比重首次过半。 全年地方企业出口仍达到48.73亿美元，增长5.32%，保持较高增速。103.1%，低于上年0.4个百分点。在居民消费价格上涨的3.1个百分点中，当年调价的影响仅为1.1个百分点，同比降低2.2个百分点。全市经济继续保持“快增长、低通胀”的良性运行格局。 各项存款大幅增长。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，比去年多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。 城镇居民生活明显提高。2001年，我市城镇居民家庭人均可支配收入11578元，比上年增长11.9%，扣除价格因素影响，实际增长8.5%。人均消费性支出8923元，实际增长1.9%，城镇居民恩格尔系数36.2%，比上年降低0.1个百分点。在居民消费中，文化娱乐支出比重上升，居民生活总体跨跃小康，向富裕目标迈进。 尽管全球经济增长不景气，世界经济可能会进入一个低速增长的新时期，但这严重影响我国经济的发展，北京经济受世界经济不景气影响较小入世和奥运效应等对投资和期望产生积极影响预计2002年中国经济增长“一枝独秀”的状况仍将会保持北京经济将继续保持高效快速增长。2001年，房地产业景气水平不断提升。全市房地产景气指数达到115.64，比上年提高7.54点。 　　房地产投资大幅增长。全年完成房地产开发投资783.8亿元，比上年增长50.1%，占全社会投资的比重达51.2%。 完成投资