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万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿) 企业策划部 目 录 项目前期选项、决策 ----------------------- 3 市场调查 ----------------------- 4 项目基本情况 ----------------------- 9 项目法律手续 -----------------------15 项目地价款、配套费用 -----------------------16 项目相关费用、税收 -----------------------17 项目投资分析 -----------------------19 项目开发战略性考虑 -----------------------20 土地合同 -----------------------21 确认相关对象、环节的合法性 -----------------------22 明确土地性质 -----------------------24 地价 -----------------------26 配套设施 -----------------------28  项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面： 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。 项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。 项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。 项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。 项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。 项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。 项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发 的关系。 市场 市场调查 市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有： （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？ （2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？ （3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？ （4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？ （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况 对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。 以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看，我们可以通过以下指标进行描述： 北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。 93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。 近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。 北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。 个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。 商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。 商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在5000-8000元/平米。 高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。 市场有较明显的区域特征。住宅主要集中在五个区域，占全市60%以上。 主要发展商多为国有开发商。数量占全市60%以