方案案例－长春项目全策划结构思路.docVIP

长春项目全策划结构思路 一、宏观市场研究 I、区域现状及其趋势判断宏观经济运行状况国内生产总值总额产业社会消费宏观金融政策货币政策利率房地产按揭政策2、项目所在地政府相关的政策法规政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅、市政规划等的政策法规项目用地周边环境分析项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划、项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地的居民住宅形态及比重4）项目所在地市场板块的划分及其差异5）项目所在地平均价格走势及市场价值发现民消费价格指数商品住宅价格指数IV、项目所在地房地产市场α（百分率），若95% 的置信空间宽度为0.05则β=0.025，则在总量Y 下需要的精确样本容量为ε=[Y*α*(1-α)]/[Y*(β2/4)+ α*(1-α)]。项目调研中有必要对消费者需求和消费模式的了解和研究。例如总量为2000份问卷中有25%有购房意向，我们需要多少才能精确说明问题（数量多并不能体现需求）因此可以得出[2000*0.25（1-0.25）]/[2000*（0.0252/4）+0.25*(1-0.25)] = 700 ,这就是我们需要的结论。 第三部分 研究分析 （整个需求研究分析的过程） 我正试着做这个业务建模，希望能拿出些结果来和大家交流。 1、住房消费者群体特征研究 （1）商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析B行为特征：谁买、如何买、何时买、哪里买、为什么买。C消费的社会性特征：对示范的追随、家庭结构及其主导、角色和地位。D消费者心理特征：动机、直觉、信念和态度。 4、需求研究总结 V市场总结 当地经济和人口统计的研究应该市场研究的核心内容。宏观经济状况（利率、通货膨胀、就业保障、等）形成消费者信心和商业投资活动的基础，零售业状况是否需要寻求更多的商铺，家庭状况是否改善居住条件的愿望以及该地区旅游资源是否有更多的旅客预订宾馆。本地市场的动态变化是用于确定居住需求来源的最重要因素。消费者人口统计资料（人口增长、家庭构成、年龄和家庭特征、收入及消费偏好）对决定建造量、确定适销适租的建筑产品类型、确定单元面积及确定适当的销售价格等都指导意义。 分析市场特征，得出供给与需求的相互关系，初步确定项目发展定位、项目目标客户群、项目可接受价格等信息。 二、土地SWOT（深层次）分析　　1、项目的优势2、项目的劣势3、项目的机会点4、项目的威胁及困难点、 I 空间形式策划 1、总体规划、项目地块项目地块情况分析发展商的初步规划和设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网、项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置、项目主要干道设置、项目车辆分流情况说明、项目停车场布置、绿化系统布局项目环艺规划及说明项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计、公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查、项目配套功能配置及安排、公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示、营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示、其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示、公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示、项目公共建筑外部环境概念设计、分期开发.分期开发思路.首期开发思路、分组团开发强度、建筑风格定位、项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划建筑单体外立面设计提示、商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示、不同户型的别墅外立面设计提示、针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示、其他特殊设计提示、商业物业建筑风格设计提示、主力户型选择、项目所在区域同类楼盘户型比较、项目业态分析及项目户型配置比例3)、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示、室内空间布局装修概念提示、室内空间布局提示、公共空间主题选择3)、庭院景观提示、环境规划及艺术风格提示1)、项目周边环境调查分析2)