方案案例-营销市场谁主沉浮—关于地产中介之思考.docVIP

营销市场谁主沉浮 ——关于地产中介之思考 2001-11-23 一直以来，地产中介作为润滑剂推动着房地产市场的发展并对房地产的技术革新及消费者的认知深入起到了不可磨灭的作用，伴随着房地产业的发展，其自身也得以逐步壮大，并向着独立的产业部门迈进，这也充分符合了商品经济及房地产市场的发展规律——社会分工细化的具体表现。 一、中介行业发展现状 　　珠海地产中介自90年代初诞生以来发展迅速，目前已有大小中介机构400余家，可谓“百花齐放”。但公司规模普遍较小，档次较低，技术含量不足，目前仅有较为大型中介机构10余家，可以说整个行业尚处于初级阶段，资本及技术的原始积累者占九成以上。 二、中介行业目前存在问题 　　由于处于上述的发展现状，使行业内部既存在激烈竞争，又缺乏“游戏”规则。如许多公司之间为争取客户不注重技术及质量的提高，而搞恶性价格竞争，这种作法可能使客户获得暂时的恩惠而“投怀送抱”，但对整个中介行业的发展是极其不利的，因为中介公司只有规模化才能正规化，从而不断提高服务水平、赢得信誉、立足市场。非理性的降低收费标准使小公司获得竞争优势，大公司无法进一步发展壮大，而小公司抗风险能力差，其交易中途夭折或公司倒闭都将对市场产生负面影响，从而使整个行业信誉受损。因此，为提高整个行业的服务水平，建议主管部门或行业协会尽快推出中介服务收费的最低标准（国外发达地区已有类似政策）。 　　另外，中介行业目前内部分工不明确，普遍存在着“大而全”、“小而全”现象。如大公司经营“租、售、整、散”，小公司也同样经营“租、售、整、散”，自身定位模糊。 三、中介行业发展趋势 　　中介作为房地产市场的必要组成部分，将逐步深入房地产市场本身，成为房地产供求双方的桥梁。随着二手楼宇交易比重的上升，中介在今后几年将有突飞猛进的发展。 　　首先，企业个性化日益突出，如小公司向租赁、信息咨询方面发展；在公司根据资源及人才组合特点或向二手楼交易方向发展，或向以策划、营销为主导的一手楼方向发展；也有的企业遵循“无整（盘）不富、无散（盘）不稳”的原则而走一条综合发展的道路。 　　其次，市场内外同时膨胀。就区域而言，市场内部，“二手楼企业”加开分点，扩大内部连续；市场外部，“一手楼企业”在内部楼盘支持下逐步向外扩张，形成内、外连锁。总之，膨胀都对行业发展有利。 　　另外，人才组合决定企业的生命力和创造力。创造一个一流的物业代理机构仅从经济实力方面并非高不可攀，企业的技术含量才是真正的衡量指标。虽然一定时期内市场上可能存在着个别技术含量低、推广不计成本、或有“捷径”可循的所谓大型中介机构，但在时间面前，他们是最易“褪色”的。中介机构的真正生命力来源于企业内部的效率及外部的开拓能力，而这种效率和开拓能力直接产生于人才组合。