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北京楼市再发高烧 中国经济景气监测中心 2001-09-05 14:49:42 ? ??? 申奥成功使北京楼市的价格再次高位看涨。国家统计局最新统计表明，上半年北京市房价平均上涨了25%，每平方米售价高达4771元，是全国平均售价的两倍，涨幅也居全国31个地区之首。在开发商欣喜的同时，消费者更多在望楼兴叹。日前，中国经济景气监测中心会同中央电视台《中国财经报道》，就成功申办奥运会对北京房价的影响，在北京市消费者中随机抽取了500余位进行问卷调查，反映出的问题值得关注。 ——房价上涨，已在预料 ??? 北京成功申办2008年奥运会，房地产市场随之升温。早有心理准备的消费者对此表现出认同的态度，接受调查的消费者，60.9%宣称当初就曾判断一旦申奥成功，房价肯定上升（表1）。北京房价高在全国是有名的，究其理由，这当中自然有深层次原因。一是需求高：住房制度改革停止了福利分房使消费者不得不认真考虑购买住房，人们收入稳步增长、消费信心增加、购房信贷的推广等调动了购房积极性，使住房的消费需求比较旺盛，也提升了消费者对住房的需求档次；二是成本高：房地产建设中间环节过多使成本居高不下、开发商又追求高利润率，经济适用房建设不足、低价位住房供应减少等，都促成了房价的上涨。 ??? 在房价正常波动的情况下，一些房地产开发商为了追求更大利润，借申奥成功之势造房地产价格窜升之实。其实，北京楼市的主体消费群仍然是内地消费者，实际购买能力并不会因为申奥成功而大幅上升，最终房地产开发商们面对消费者的这种实际购买能力将不得不作出价格回归市场的调整。因此，尽管在申奥成功的利好消息刺激下有些楼盘行情上涨，但是应该不会在短期内上涨很大幅度，房价总体应该是稳中有升。 ——收入滞后，阻碍买房 ??? 谈到房价上涨与收入提升的关系，在接受调查的消费者中，55.2%持有的观点是“房价的涨幅将高出我收入的涨幅”，15.4%认为两个涨幅基本持平，也有4.8%自信地宣称“房价的涨幅将低于我收入的涨幅”，表示“很难说”的人24.8%（表2）。目前北京市的房价与居民家庭年收入的比例为1：22.5，远远高出全国平均水平，而对房价涨幅高出收入涨幅的预期，很可能会继续拉大这一比例。 ??? 面对房价上涨过快、收入增长却相对滞后的状况，消费者做何打算呢？ 40%表示将考虑避开高温地段，38.6%暂时没有主意，10%表示会随遇而安更多忍耐，分别有5.7%、5.7%表示将求助亲戚朋友、等待政府解决（表3）。反映出居民收入增幅尚低、收入来源单一的问题。政府试图以提升居民收入、发放住房补贴、拓展信用贷款等举措求解问题，并且问题也真的因此得以缓解，但若要从根本上解决人们的购房瓶颈，还需要继续采取综合配套措施。 ——二手房市场继续受关注 ??? 新房子价格望而却步，那么二手房是未来购房的考虑目标吗？调查显示， 33.2%表示“我当然考虑”，更多的，44.2%表示“我继续关注”，以上计有近八成的消费者支撑二手房的市场和潜在市场；只有22.6%明确表示“我不会考虑”（表4）。二手房市场在上海、贵阳、南京三城市公开开放后，引起了各地关于利弊的大讨论，这里不再赘述，仅就一点出以提示：买方需要转变其住房观念，要先“居者有其屋”，条件成熟时方可“居者有佳屋”；卖方在价格方面也不要预期过高，毕竟一幢幢新楼在拔地而起；政府该充分发挥中介作用，做好组织工作、降低相关费用，使老百姓得到真真切切的实惠。 ??? 问及消费者的购房计划，22.5%表示三年内有购房计划，23.5%表示五年内有购房计划，而超过一半、54%表示五年内都不会考虑购房（表5）。这不能不说北京房地产价格过高使人们望而却步。虽然房地产价格上涨可以刺激开发商的投资热情，但是一方面过高的房价会挫伤消费者积极性，造成担心与不安，影响住房消费的发展；另一方面非正常价格上涨易于滋生开发商的侥幸心理，导致房地产过热，同样会有相应危害。 ??? 调查数据—— ??? 表1：奥运会将对北京整体房价有何影响？房价上升???????????????????? 60.9%基本没影响?????????????????? 11.7%房价下降????????????????????? 2.5%很难说?????????????????????? 24.9% ??? 表2:预期房价涨幅与收入涨幅的关系:房价涨幅高出我收入涨幅?????? 55.2%房价涨幅与我收入涨幅基本持平 15.2%房价涨幅低于我收入涨幅??????? 4.8%很难说?????????????????????? 24.8% ??? 表3:如果房价涨幅高出收入涨幅怎么办?避开高温地段???????????????? 40? %随遇而安,忍耐??????????????? 10? %求助亲戚朋友