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融旺国际公馆 房地产开发项目可行性研究报告 江西省融旺房地产开发有限公司 二○○九年八月八日  目 录 第一章 宏观分析 第一部分、宏观经济………………………………………………………………………………2 第二部分、抚州市场状况及房市分析……………………………………………………………4 第三部分、09年抚州房地产市场………………………………………………… ………………5 第四部分、09年土地市场…………………………………………………………………………7 第五部分、抚州城市建设…………………………………………………………………………8 第六部分、城市未来规划…………………………………………………………………………9 第二章 项目解析 第一部分、项目概况……………………………………………………………………………11 第二部分、项目分析……………………………………………………………………………13 第三部分、项目产品市场定位…………………………………………………………………14 第三章 财务分析 第一部分、项目特点及装修标准………………………………………………………………26 第二部分、项目评估及资金筹措计划…………………………………………………………26 第三部分、项目销售收入的测算………………………………………………………………31 第四部分、项目财务评价………………………………………………………………………33 第四章 编制依据 第一部分、可行性研究报告的编制依据………………………………………………………34 第一章宏观分析 第一部分：宏观经济 一、央行：CPI下半年可能反弹 有“输入型”通胀压力 最近央行发布的二季度宏观经济形势分析称，CPI将会在下半年走稳，存在反弹可能；未来“输入型”通胀压力增加，内需回升及流动性宽裕令通胀预期有所显现。预计物价水平下降趋势在近几个月会持续，C PI预计在今年三季度末触底。 央行在报告中指出，2009年上半年，CPI同比累计下降1.1%。从走势看，2009年2月至6月，CPI同比持续下降，连续五个月在底部震荡。央行将CPI季节调整后，2009年1月至5月，CPI环比一直处于正增长，2009年6月为负增长。 2009年二季度，上游价格出现企稳走势。尽管同比仍然继续下降，但是，经季节调整后，央行认为，PPI环比连续七个月下降后，2009年4月至6月开始上涨，呈现走稳迹象。 评述： 虽然各方都预测未来将出现通货膨胀的可能性极大，但从目前CPI的走势看，下降趋势暂时不会改变。 由于当前的流动性过剩，“输入型”通胀压力增强等因素导致未来通胀的可能性是存在，但我们也要看到从金融危机以来国际国内通过“救市”投入市场的资本真正进入实体经济的有多少？从资本市场的表现可略知一二。所以我司认为，资本市场的泡沫化是要先于通货膨胀成为未来政府关注的焦点。 根据最近金融机构推出政策，如：收紧二套房贷；减缓信贷的增长速度；引导控制资本的流向此类这个测可知：适度宽松的货币政策09年下半年将不会改变，毕竟适度的通胀也有利于经济的发展。 二、银监会要求收紧二套房贷政策 各地银监局近日纷纷向下属银行系统发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。业内人士表示，二套房贷政策收紧，无疑会给目前的房地产市场带来变数，预计国内70多个大中城市的房价将会出现下跌，但国土资源部预计下半年房价仍会稳步上升。 评述： 国家统计局发布1-6月全国房地产市场运行情况，全国房价年内首次出现同比、环比同涨，6月份全国70个城市房价环比上涨0.8%、6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%。国家为防止出现新一轮房价快速上涨而出二套房贷政策。 二套房贷政策的出台，必然会抑制部分购房者的需求，对当前成交回暖产生不利影响。 二套房贷政策的出台，是国家控制房地产行业平稳发展的手段之一，但当前国家对房地产行业的发展的方向将不会改变。 三、工业经济正在走出低谷 4月和5月是3.8%，6月是10.7%；数月之间，规模以上工业增加值增速大幅回升；前两个月下降37.3%，1-5月下降22.9%；虽然还在下降，但规模以上工业企业利润降幅已在大幅收窄。一系列的数据显示，中国工业经济正在走出低谷，整体运行向好的方向发展。 评述： 工业经济呈现企稳回升的良好运行态势直接说明了实体经济正在回暖，主要原因还是受4万亿元基础设施投入拉动，最直接是增加了原材料工业和制造业的需求。 实体经济企