《吴江商业市场调研分析报告》.doc

吴江介绍 吴江市位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。全市总面积为1176.68平方公里。全市户籍人口约为78.31万人，外来人口约为39.26万人，伴随吴江经济的进一步发展，人口数量呈逐年上升趋势。 盛泽，以盛产丝绸著称，历史上与苏州、杭州、湖州齐名，并称为中国的四大绸都。位于江苏、浙江、上海二省一市交汇中心，东距上海90公里，西距湖州55公里，南距杭州105公里，北距苏州30公里。目前上海、苏州的经济发展正在向外围扩散，作为吴江市经济中心的盛泽镇，近几年的城市综合发展更是得以快速的增长。盛泽总人口已达30万。目前盛泽镇区的人口增长主要是以外来人口为主，预计几年内城区面积将从现在的30平方公里拓展至50平方公里。成为中型规模城市还需要长久的发展积累，短期内因中心城市扩张带来的新城区效应，创造了新的市场契机，但同时也带来了市场短期内供给量的大幅增长，市场竞争激烈。　 2007年，吴江人均GDP已超过1万美元，吴江进入了消费结构、消费水平升级换代的新时期；松陵和盛泽城区区域面积快速扩大，各中心镇区区域也不断扩大，大量集中居住区的建成，城市化的加速推进，都为商贸业发展提供了更为广阔的空间。 随着住宅的规模化开发,相应的商业配套急需要跟上住宅的步伐.而这部分商业因为有社区需求的支撑,颇得投资者青睐.吴江的住宅商业配套项目的开发因而呈蓬勃之势. 城区黄金地段如永康路等一些地块重新规划开发提升了这些商圈的档次和品质,地段 的稀缺可不可复制,让这部分商业项目位售先热,永康路、人民路的商业项目的开发火爆场面时时可见! 去年，吴江有52个投入超千万元的商贸项目，全年完成工作量35亿元。松陵城区有10个千万元以上项目，主要建设大卖场、宾馆、百货商业大楼、商业广场、新建社区的农贸市场和商业配套。盛泽城区有12个千万元以上项目，主要建设市场、宾馆、大卖场、物流和与新建住宅相配套的商业广场等。吴江经济开发区有6个千万元以上项目，主要建设市场、宾馆、商贸广场。汾湖经济开发区投入1.3亿元建设宾馆、饭店和物流园，并逐步开发形成环大渠荡商业区。七都镇共投入3.2亿元，建设再生资源回收市场和商业中心。震泽镇、横扇镇分别投入2.55亿元、1.46亿元，建设商业广场、专业街、休闲餐饮等。这些巨资投入的重点项目建设，挥洒出吴江商贸业的宏大气象，为吴江商贸业在新的一年的更大发展，开辟了广阔的天地。 吴江行政分区可以主要分为四大版块： 松陵镇是吴江的政治中心。 盛泽镇是吴江的经济重镇。 汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。 震泽镇是吴江的城市副中心。 吴江市松陵城区商业网点规划（2007~2020） 一、规范范围、对象与期限 规划范围??????? 本规划范围为吴江市松陵城区,具体为西至太湖、北至吴江市界、东至苏同黎一级公路、南抵菀八公路区域，面积约215.2平方公里。 规划对象??????? 本规划对象是吴江市松陵城区内的商业网点，包括商业中心、特色商业街（区）、商品交易市场、物流基地、大型零售商业网点的布局设置。 规划期限?????? 本次规划期限为2007年~2020年，分两个阶段：?????? 近期：2007年~2010年? 远期：2011年~2020年 二、规划指导思想与原则 规划指导思想??????? 规划的指导思想是贯彻落实科学发展观，以促进和谐社会发展为根本宗旨，根据《吴江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《吴江市总体规划》的要求，对松陵城区未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模进行统筹设计，在充分发挥区域经济特色优势的基础上，构筑功能完善、业态齐全、方便快捷、结构合理的城市商业服务网络体系，逐步提高城市商业竞争力，促进商品市场体系与城市建设的协调发展。? 规划原则　　1．坚持以人为本、生态为先的原则　　2．坚持远近结合、适度超前的原则　　3．坚持协调发展、优化结构的原则　　4．坚持层次清晰、突显特色的原则　　5．坚持规划调控与市场调节相结合的原则　　6．坚持传承文化与技术进步相结合的原则 三、发展目标与规划理念 总体目标??????? 吴江市松陵城区商业网点建设的总体目标是:将吴江市松陵城区商业网点体系建成“立足吴江、面向周边地区，具有江南水乡特色，适应城市社会、经济高速发展和建设最佳宜居城市的发展需要，布局合理、功能完善的商业网点格局”。 1.近期目标 至2010年，重点改造、优化已有市级商业中心的经营结构和业态，引导形成城南、运东、东太湖三个城市商业副中心；加快区内商业特色街和居住区（社区）商业中心的培育和建设；做好现代农副产品交易市场的建设和大型超市等新型业态的导入工作；做好现有商品交易