《合川房地产市场研究报告1449145858》.doc

合川房地产市场研究报告 目 录 第一章 国内楼市宏观政策及 第二章 立体解读合川 第三章 合川代表性楼盘扫描 第四章 合川房地产现状及分 第五章 总体分析  国内楼市宏观政策及解读 国务院出台调控楼市五方面11措施2010年1月11日增加保障性住房和普通商品住房有效供给：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二) 合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求：. 加大差别化信贷政策执行力度。. 继续实施差别化住房税收政策。(三) 加强风险防范和市场监管：. 加强房地产信贷风险管理。 . 继续整顿房地产市场秩序。. 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 .加强市场监测。(四) 加快推进保障性安居工程建设：. 力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 . 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 (五) 落实地方各级人民政府责任：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 与国4条相比，国11条中提到的前面4个大的方面，只是对国4条说法的补充和完善，唯一不同的是多了“落实地方各级人民政府责任”这一条。在新政陆续出台后，各地呼声最后的莫过于“政府的执行能力”了“国用11条”里把地方各级人民政府的责任单独提出来，希望能对楼市政策的执行力上起到真正鞭策的时隔42天央行再度出手 存款准备金率上调0.5%2010年月日春节期间，央行宣布，2月25日起，存款准备金率将上调0.5%，全国可贷资金将由此再减少约3000亿元。 这标志着过度宽松货币政策将国土部出台19条剑指房地产商囤地　　《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。　　《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。 《通知》要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。《通知》中提到，对房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。楼市调控政策密集出台，致使楼市风向转变　住建部、中国人民银行、中国银监会6月4日联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确，对于二套房的认定要以家庭为单位，认房又认贷的严厉政策。申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍 宏观影响： 新政对整体楼市的影响：未来政策转为中性，市场观望气氛浓厚。 2010年，政府加大对楼市的调控力度，纵观近期政策调控的具体内容，我司认为未来房地产政策将转为“两保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。 二套房贷严厉的认定标准是在新政里一个重磅炸弹，政策将增加投资人群的购置难度，降低由房价上涨的利润空间，降低商业银行贷款风险，给真正需要住房的人群一个健康的置业环境。本次信贷新政力度超乎以往，“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”是“史无前例”，由于考虑到该政策将执行一年甚至更长的时间，影响非常深远。在对楼市的整体影响中，政策由于将投资型、投机型及改善型需求混为一谈，对目前楼市主体的供应高档、中档，特别是大面积的户型影响更加严重。 从市场层面来看，2009年底的快速消化，加上政策震慑作用，目前房地产市场观望气氛浓厚。透过成交结构数据我们发现，目前合川楼市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前市场仍然具有需求，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备较稳定发展的基础。 在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为市场短期内成交将缩量，买卖双方将以僵持、观望为主，中长期走势主基调趋于平稳。投资、投机行为将会在各个方面得到遏制，刚性居住需求将会回到营销的主调上 第二章 立体解读合川 综述：地处重庆西北部，紧邻重庆主