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金域华府南区5#楼定价报告 2010年3月8日 本报告及数据表中的面积数值均非最终查帐面积； 本报告制定的价格仅适用于2010年3月的市场环境 * * 说明： 北 区 3 栋 南区1栋A\B\C 南区别墅26套 5 栋 2 栋 总建筑面积 物业类型 14768.47 高层5栋 121 ㎡ 187㎡ 187㎡ 121㎡ 赠送后面积 正南朝向；新区大道与金龙路交汇；中质山景（视野面较01单位差） 东南向；北侧园林景观，南侧高区优质山景，中、低区视野受不确定因素影响；金龙路噪音 西南向；东北园林景观，西南高区优质山景；新区大道，面临高铁（隧道口） 正南朝向；新区大道与金龙路交汇，面临高铁（刚入隧道口处）；优质山景 产品特征 85㎡ 143 ㎡ 143㎡ 84-85㎡ 面积段 33 33 31 33 套数 04+05 06 02+03 01 5栋产品细分 本次推盘基础信息 64套 66套 库存量（不含3栋） 49.23% 143㎡ 占比 面积段 50.77% 85㎡ 价格策略及价格表 客户储备分析 本次推盘基础信息 目录： 市场及竞品分析 开盘方案及优惠 近期政策频出，政府调控楼市意图明显，2010年政策明显是有保有压。 2009年12月国务院常务会指出继续支持自住和改善型购房，首次置业仍能享受购房优惠 2010年1月国务院出台的“国11条”要求二套房首付比例不低于4成，将对投资需求产生抑制，同时政府频繁释放政策信号，也会削弱购房积极性 2010年趋势：政策调控，楼市降温 市场背景 1 宏观政策背景 1 1、加大差别化信贷政策执行力度，二套房首付不得低于4成 2、加强房地产信贷风险管理 3、继续整顿房地产秩序 4、加强土地供应管理和房地产销售管理 国务院办公厅 2010.01.10 金融机构存款准备金率上调0.5个百分点 央行 2010.01.18 1、分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年 2、首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50% 3、拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动 财政部、国土部、央行、监察部、审计署 2009.12.17 1、稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头 2、增加普通商品住房的有效供给 3、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险 国务院常务会 2009.12.14 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施 国务院常务会 2009.12.09 1、继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施力度、节奏、重点 2、增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求 中央经济工作会议 2009.12.07 要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展 温家宝总理 2009.11.28 要点 来源 日期 -9 762 33 640 全市 -14 250 19 200 龙岗 -19 185 14 160 宝安 27 47 135 40 盐田 -10 167 23 140 南山 85 61 400 55 福田 16 52 50 45 罗湖 同比增减（%） 全年可售量（万㎡） 同比增减（%） 推盘量（万㎡） 区域 尽管2009年新房新增供应只有469万㎡米，同比减少15%，但由于2008年底全市存量住宅约365万㎡，所以2009年实际可售新房约834万㎡。2010年新增供应虽增加，但因2009年底市场存量仅120万㎡左右，2010年实际可售新房只有760万㎡左右，减少9%。可售量减少，显然会对成交量产生不利影响； 2009年底122万㎡存量到2010年底基本可以消化完；预计2010年新盘整体销售率回落至60-70%之间，新增供应的销售量在380-450万㎡ 宏观走势预测 2 1、二级市场·成交急速上扬 1-10月份全市累计总成交57339套，538万平米，分别同比增加了90.1%和95.8%。 2.二级市场·新增供求比降低 10月份的供应量有所下降，而积压的成交量开始提高，导致供求比同时降到了1.0以下。 3.二级市场·价格小幅回落 1-10月份累计实现均价14836元/平米，同比上涨了10.7%；10月小幅下跌3.4% 在前三季度的整体走势看好的状态下，10月份出现量升价跌走势，供求关系调整趋向合理。 全市供求状况 3 2、竞品地图 竞争区域分析 4 鸿威海怡湾 三湘海尚 首地容域 圣莫丽斯 万科第五园 水榭春天 宝能太古城 君汇新天 一级竞争区域 一级竞争： 二拓区南区 区域内的比价标准 竞品：水榭春天、曼海宁、龙岸、溪山 圣莫丽斯、合正.中央原著、熙龙半山 十五峰 二级竞争区域 二级竞争： 福田北同面积段二手 可替代产品价格比较 竞品：梅林、景田、新