厦门翔安某旧厂房改造策划草案.docVIP

厦门翔安某旧厂房改造项目业态定位策划草案 根据福建省三旧改造政策，本旧厂房可通过补交地价进行“变性”改造开发，即可改造成除经营性商品住宅外的房产项目。本策划草案重点围绕改造成什么物业而探索。 三旧改造的根本目的是对“三旧”建筑及其土地进行再次开发建设，使其社会价值和经济价值最大化,所以三旧建造属于房地产范筹。然而，相对商品房开发的市场化操作模式，三旧改造过程中，政府的主导性更强，各地政府为三旧改造制定了专门的政策，故三旧改造具有很强的政府行政属性。所以三旧改造项目应在房地产开发和政府主导之间寻找到一个最佳结合点，充分利用三旧改造政策进行房地产开发，从而创造最大化经济价值，并兼顾社会价值。 一、 三旧改造政策造就本案低成本竞争优势。 补交地价的方式是协议而不是拍卖，一方而避免了拍卖过程中抬高价格，另一方而可通过协议方式人为降低地价。 没有硬性容积率规定，业主可根据项目条件和市场状况适当增加容积率。 政府为三旧改造相关手续办理开设“绿色”通道。 鼓励利用三旧改造发展新兴产业，文化创意产业 、科研等。 二、翔安具备独特天赐居家环境，但三旧改造政策限制本案住宅建设。 杏林像一个半岛深入海湾中，三面海湾环绕，是一个天赐的极佳居家环境。这种独特的天然环境决定了翔安繁华的明天。预计再经过5—8年的开发建设，翔安将成为一个中高端住宅聚集，人口聚集，商业繁华，环境优美的宜居城市区域。 项目所在区域开发建设较迟，房地产块状开发和老旧工厂并存，人流量少，商业气氛淡。但随着三旧改造和房地产建设的推进，本区域会逐渐繁华起来。 三旧改造政策规定，除政府收储外，三旧改造项目不得用于经营性商品房住宅开发，这就限制了本案开发住宅的企图，因此本案立项只能从写字楼、营业房和科研综合楼方面思考。 如果不是三旧改造政策的限制，本案作为住宅开发，其前景不可限量。虽然有政策限定，但我们在本案立项时仍应考虑项目的居家功能，将居家功能融入写字楼的规划设计中。 三：相对于岛内繁华的商业和发达服务业优势，本案作写字楼和大型商场业立项劣势明显，但政策规定本案只能作办公、商业和科研立项。 1、相对于岛内繁华的商业和服务业，岛外有点清冷，而且以厦门岛为中心的城市发展格局长期不会改变。写字楼和大型商业房产要求区域内商业繁华，服务业发达，人口聚集，而本案目前不具备这方面条件。但三旧改造政策规定本案只能作办公、商业和科研立项。 2、科研综合楼单体面积大，市场交易难度大，投资回收期长，不在投资商的重点考虑中，故本策划案不思考科研综合楼立项问题。 3、矛盾在于：本案适合建住宅，但政策不允许；不适合建写字楼和大型商业，但政策却允许。因此，项目定位宜在市场与政策之间寻找到一个结合点，名义上是写字楼，但实际上具有住宅的功能，同时发挥低成本优势，增强项目的市场竞争力。 4、如果我们能进一步挖掘市场需求，使项目不仅仅是名义上的写字楼，而且实际上也能迎合某类群体对写字楼的需求的话，那就名副其实了。那么我们的项目就能做到：即是名义上的写字楼，又是实际上的写字楼，同时具有居家功能，可作住宅使用。 四、现代网络技术和电子商务的飞速发展，激发市场对小户型写字楼和家庭办公的需求。 众所周知，现代网络技术和电子商务腾飞式发展，传统的商务模式和办公模式面临现代计算机信息技术而日夜革新。市场涌现一批知识青年创业者对小户型写字楼和家庭办公的需求。他们对写字楼的需求不是豪华宽敞，而是舒适和低租金，如果能将居家和办公结合，那更是理想选择。因为借助现代网络技术，降低了在办公室接待客户的机率，商务可在网上远程洽谈办理，故不需刻意追求办公室豪华气派形象；因为借助计算机信息技术，办公效率大大提高，减少公司员工，故不需要宽敞的办公室；因为业务在网上远程交流，故对交通需求不会太高，办公室不一定要设在繁华闹市区；因为创业刚起步，故对租金敏感，难以承受豪华写字楼的高租金；如果居家和办公能合在一起，则可减省租房住或购住宅的资金，将创业和成家完美结合，还可以减省居家和办公室之间的交通费和时间。 如果我们将本案定位为家庭办公的话，正好能适合知识青年的需求，将居家与办公及成家与立业完美结合。 五、 项目定位确立：厦门SOHO(small office Home office) 1、定位说明：“SOHO”的概念是潘石屹提出并实践的，是“Small office Home office”的缩写，即小办公室，家庭办公室。此概念将居家与办公二合一，将成家与立业二合一，在知识青年中有很强的号召力和影响力，早已被广大知识青年认同。 厦门目前缺少真正意义上的“SOHO”，所以如果本案提出“厦门SOHO”的概念，一定会得到市场的共鸣。 2、定位理由归纳： (1)紧扣知识青年创业对小办公室和家庭办公的需求。 (2)规避翔安缺少繁华商业和发达