武宁地块项目建议书.docVIP

项目建议书 本公司对本项目的初步理解 项目基本情况 项目位于江西省武宁西南区位，拥有西海较好的自然资源，占地约295040平方米，总建筑面积234104平米，容积率约0.8；初步定位为集高层、公寓、酒店、联排别墅、双排别墅、独栋别墅于一体的旅游度假复合型物业。 2、项目界定 庐山西海旅游度假、养生复合型物业 3、项目条件 项目靠城而不离城，并拥西海宽广湖面风景，各主体的预期较高； 项目本身地块呈长条形布局，有利于规划布局，但填湖面积过大，对于桩基和施工成本要求较高； 项目入口处的普通民房，对项目整体环境有一定的影响，影响物业向当地标杆物业发展； 武宁拥有山水共融的自然资源，但“养在深闺人未识”，旅游的整合开发及知名度需要时日。因此，对项目打造当地旅游物业标杆存在较大的影响； 4、客户问题 具有庐山西海原生态资源和当地唯一的五星级酒店是项目最核心的关键点，项目必须在产品和定位上实现引领和创新；对于旅游地产项目，因客群本身不在当地（除部分高层产品以外），项目仅仅在当地实现引领和创新是远远不够，又想吸引更优质的外地客源，项目需要与全国优质的旅游地产项目比肩，即基于区域特色和全国旅游地产特色，打造符合市场的功能和产品。 5、营销价值 1、旅游地产——“功夫在诗外”，体玩、养身、人文的价值 整合庐山西海所有自然山水资源（即六大风景区），体现玩的价值； 整合庐山西海空气质量和温泉的资源，体现养生的价值； 整合庐山西海云居山真如禅寺（中国佛教协会领袖摇篮），体现风水与人文价值； 因此，项目营销需要借助庐山西海景观价值、养生价值、风水与人文价值，但庐山西海在全国旅游市场知名度有限。提升庐山西海的知名度是项目必须注重的功课。 建立营销的分销网络 重点城市设立分展场。如南昌、武汉、九江等城市； 一线大城市建立项目巡展制。如深圳、广州、上海、杭州、南京、北京等城市； 与旅行社建立合作关系，作为项目重要的分销渠道。 本公司地产服务内容 工作阶段划分和服务内容 以下所列之所有服务内容，均以贵司目前进行完报批后开始介入项目为前提。如贵司所处的项目阶段有不同的需求，我司将与贵司另行协商服务内容。 阶段划分 服务内容 主要成果 服务时间 第一阶段： 项目定位 1 当地市场调研 2 宏观背景分析 3 旅游地产研究 4 项目解析 5 项目定位 6 整体发展战略 7 案例借鉴 8 项目价值论证 1《项目整体定位及发展战略》报告 2《项目价值论证书》 3对规划方案提出市场意见和建议 60个日历天 第二阶段： 营销建议及启动策略 1 启动区定位 2 启动区规模 3 启动区策略 4 启动区销售 5 启动区价格 1《项目启动区营销执行》报告 2《体验区展示方案》 3《样板房建议方案》 4《营销中心包装建议方案》 5 全盘跟踪执行 50个日历天 第三阶段： 项目销售阶段 1 销售团队进场 2 销售团队的培训 3 销售物料准备 4 案场管理文件 5 销售相关法律文件 1《开盘与执行方案》 2《开盘价格表方案》 3 全盘跟踪执行 2、本阶段参考研究纲要 第一阶段：项目整体定位 -- 本阶段研究内容关键词 前言：研究背景 客户战略思考及预期目标 本项目限制条件 第一部分：基础资料研究 第一篇：当地宏观背景分析 当地总体经济与区域经济 城市总体规划与区域规划 城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响 当地总体房地产市场与区域房地产市场 第二篇：竞争分析 当地类似竞争板块对标分析 价值定位 产品类型 客户群 购买驱动因素 成熟度 本区域的竞争价值点 区域内竞争项目分析 开发商资源及经验 初步开发方向 开发进度 竞争点 竞争中本项目的机会及威胁 初步方向判断 第三篇：类似项目案例研究 开发模式（总体定位与核心区） 规划模式（指标分配、功能构成及布局） 产品模式（产品组合及演变模式） 客户构成（客户来源及演变） 资源利用 与区域资源的价值联动 成功关键驱动因素 对本项目的借鉴点 第四篇：项目条件与地块解析 项目区位及区域概况 地形地貌、对外交通、项目规模 项目资源分析 区域发展的机会与面临的问题 第二部分 项目定位及发展战略 第一篇：项目整体定位 市场定位 形象定位 客户定位 产品定位 第二篇：项目发展战略 总体发展战略 分期开发策略 第三篇：功能分区及功能比例划分 规划指标 项目核心区的位置与规模 项目的功能布局 资源利用等 第四篇：项目价值论证 第二阶段：营销建议及启动策略 -- 本阶段研究内容关键词 第一篇：项目定位与发展战略回顾 项目定位 项目发展战略 项目分期发展策略 第二篇：启动策略 启动区位置 启动区规模 启动产品定位 客户定位 价格定位 价值展示 第三篇：营销策略 项目营销环境分析 项目营销价值体系建立 项目营销策略 第四篇：营销