世联——首置首改专项研究.pptVIP

* 将三个维度研究给出的信息和结论综合，得到京穗两地首置、首改趋势的研判 产品属性层面 土地属性层面 客户属性层面 客户背景 年龄层级 家庭类型 置业区位 物业类型 产品面积 产品附加值 * 在金融政策持续紧缩的前提下，京穗两地的首次置业人群的年龄会出现增大的趋势 首次置业平均年龄将增大,占置业者的整体比重增加 推论1: 首次置业年龄增大 首次置业平均年龄上升，绝对数量下降； 首置家庭在市场的份额上升，这种趋势是建立在市场交易量萎缩（同等环境下刚性需求大于弹性需求）基础上的。 从美国案例得到，价格上涨会形成对市场需求的“负反馈”，扩大和抑制市场需求： 在房价上升期，首次置业和收入较低的家庭由于对市场持续走高的预期而倾向于提前买单； 在美国，大量年轻人口利用次级贷款透支未来。 从日本案例可以看到，房价超出消费者承受范围以后，抑制市场的需求： 在日本，由于金融自由化的水平不高和房价上涨迅速，导致大量消费者采取和上一代共同居住或租更小的房子来积累首付。 客户属性 年龄层级 客户背景 家庭类型 支付能力增长缓慢 金融紧缩 金融的紧缩导致消费者可以利用的透支未来的工具减少； 如果金融紧缩的政策持续比较长的时间，将导致首次置业家庭花费更长的时间积累财富。 房价高位运行 房价高位运行后，被市场快速上升激发的需求逐渐回复理性，依赖家庭财富和提前透支未来的动力也将变小。 * 京穗两地置业人群的改善性置业也会出现延后的趋势 自住性改善需求的年龄将延后 推论2: 客户属性 年龄层级 客户背景 家庭类型 改善需求年龄增大 改善性需求中大部分来自于家庭结构变化； 生活成本的增加导致和家庭小型化。 多方面导致的可承受力下降使消费者需要更长的时间积累财富。 生命周期的驱动力延后 置业的可承受力下降 市场长期供应面积偏大； 市场上升期消费者购房倾向于一步到位，提前满足了未来的改善性需求。 存量住宅供应面积偏大 * 京穗两地首次置业和改善人群中，移民置业者的比重将上升 客户属性 年龄层级 客户背景 家庭类型 移民的比例将上升 推论3: 移民置业比例上升 广州的移民置业比重更大： 对比北京和广州，广州移民比重更大，多以工作移民为主； 广州郊区发展不成熟，市民的郊区抗性更大。 移民比重上升 一线城市持续的高经济增长和产业结构的领先将导致移民数量保持平稳增加。 移民的置业积极性更强 房价使移民对产品的接受度更广泛； 收入变化与家庭结构变化快，使移民对置业的积极性更强。 * 京穗两地首次置业者中，青年之家类型的家庭置业比例上升 青年之家比例上升 推论4: 青年之家比例上升 客户属性 年龄层级 客户背景 家庭类型 家庭结构变小 年轻人自主意识变强，和父母一起居住的倾向较弱； 许多青年之家的置业动机来自从家庭独立出去，分开居住。 置业的可承受力下降 由于房价高位运行，和父母共同居住的置业成本过高； 保障不足和生活成本高，会使青年之家负担加重。 * 从整体上看，京穗两地的首次置业人群呈现出郊区化趋势 土地属性 首置郊区化 推论5: TOD带动的郊区化 市区、城市捷运区域、远郊的价格剪刀差形成，将按照消费者的收入状况划分客户群； 捷运区域和捷运周边将成为首置热点； 钟摆式的卫星城居住格局将形成。 从日本看TOD模式发展的要素：价格剪刀差、轨道交通和就业拉动。 日本TOD发展引导的郊区化是在70和80年代，和城市地价上涨、轨道交通发展和产业外迁处于同一时期； 其结果是在大都市圈形成钟摆式的人口迁移现象，即在中心城就业，郊区置业； 而在房地产泡沫破灭后，大量企业、住户返回中心城市，导致大量卫星城无人居住。 城区郊区的房价剪刀差扩大到合理水平。 北京、广州基础设施配套投入巨大，城市捷运将大大降低郊区的通勤时间。 大量规划中的产业基地将就业人口带到成本更低的郊区，服务业和基本配套也会延伸至郊区。 供应结构合理化 交通配套大规模建设 产业外迁带出置业人群 * 从整体上看，京穗两地的首次改善置业人群出现与首次置业相反的中心城置业倾向 土地属性 首改强调城市功能，更加向心 推论6: 改善需求更加关注土地属性 回流城市中心； 集中在配套建设比较好的郊区中心城和卫星城。 从美国案例看可承受力下降时的首改客户关注点： 关注子女的教育问题； 工作的便利性； 基本生活配套； 周边娱乐设施。 从台湾案例看首次改善客户的关注点： 生命周期前端的客户更加关注产品属性； 生命周期中端的客户更加关注土地属性，强调配套的完善程度和生活的便利程度。 供应结构合理化 市区、郊区配套层面仍然有较大的差距； 改善需求家庭强调的教育配套、医疗配套和通勤时间在郊区很难被满足。 置业的可承受力下降 目前北京、广州郊区置业的首置家庭，普遍都表现为被价格积压出去的被动郊区化； 而经历过财富积累后的改善需求会更加关注城市功能的占