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第五章 房地产投资 本章要点： 介绍房地产投资经济效益分析的内容和方法。 介绍房地产投资费用与收入估算。 介绍房地产投资决策程序和方法。 第一节 房地产投资经济效益分析 1、房地产投资经济效益分析方法分类 确定性分析法：在项目未来值给出确定故值基础上展开分析。 非确定性分析法：假定项目未来值是可变的，在项目未来值可变的基础上考察房地产投资经济效益的变化情况。 在房地产投资过程中，对同一项目的经济效益分析首先要进行确定性分析，然后再进行非确定性分析。在进行确定性分析时，通常是动态分析法和静态分析法同时使用，相互补充；对于时间短，项目资金运行简单的项目，也可仅作静态分析。 2、房地产投资经济效益分析指标 （1）投资收益率 定义为每年获得的净收入与原始投资之比，也称投资效果系数，是一个静态指标。 （2）投资回收期 是指用投资方案所产生的净现金收入补偿原投资所需要的时间长度。 （3）净现值 把不同时间发生的净现金流量，通过某个规定的利率统一折算为现值，然后求代数和。 （4）内部收益率 是指寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率。 3、房地产投资经济效益分析所需要的数据和报表 （1）基础数据 ①项目的投资规模和类型 ②建成项目的出租、出售或经营收入 ③项目建设投资构成及分年度使用计划 ④经营期间流动资金来源构成及其分年度使用计划 ⑤筹资方式及筹资条件 ⑥税金 ⑦项目实施进度 ⑧房屋空置率 ⑨职工人数及工资总额 （2）分析报表 房地产经济效益分析报表 特点： ①该报表是投资项目实施前的预测分析，表中数据为预测数据。 ②该报表将反映投资项目实施、建设及经营全过程的资金运作情况。 ③该报表考虑资金的时间价值，一般是运用动态分析法。 4、房地产投资经济效益常用分析方法 （1）简单投资收益率法 它是对项目建成后所得年净收入与总投资之间关系进行分析的一种方法。 该方法适用于自我经营的房地产投资项目分析，因为这类项目在寿命期内每年都有一定事先可以估计的净收入。 （2）投资回收期 ①静态投资回收期法 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值前提下项目收回总投资所需的时间。 例题1：计算项目静态投资回收期 ②动态投资回收期 它是在考虑资金时间价值基础上计算项目回收总投资所需时间的一种分析方法。由于考虑了资金的时间价值，动态投资回收期必然大于同一项目的静态投资回收期。 例题2：（用定义式计算） 例题3：（用“全部投资现金流量表”计算） （3）净现值法 净现值法是先计算出项目的净现值，再根据净现值判别项目优劣的一种分析方法。项目净现值就是项目建设经营过程中的资金流入现值与资金流出现值的差额。 例4：求项目净现值。 （4）内部收益率 内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种分析方法。内部收益率是指项目在建设经营期内净现值等于零时的贴现率。 内部收益率是项目净现值NPV等于零时的贴现率。如果实际贴现率高于内部收益率，由净现值计算式算出的项目净现值就会小于零，表明项目亏损，反之，则项目净现值大于零，表明项目盈利。 计算方法： 试算法，首先假设贴现率为i1，计算出项目净现值NPV10，再假设贴现率为i2，得出对应的NPV20，则在i1与i2之间反复取值试算，必有一个i使得净现值NPV＝0，这个i即为内部收益率。实际计算时，只有i1－i2≤2％，就可以直接采用直线插入法求出i的近似值。 例5：计算项目内部收益率 （5）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是考察市场需求变动时，项目经济收益变化情况，以便确定一个合理的开发规模，降低风险，是一种非确定性分析方法。 房地产投资项目利润可用下式反映： E（x）＝Px－（F+Vx） 式中：E（x）为销售利润，P为项目平均单位售价，F为固定费用，V为单位可变费用，x为项目的建筑面积。 令E（x）＝0，可得盈亏平衡点 x0＝F/(P－V) 盈亏平衡点x0是项目开发必须达到的最小建筑面积。x0越小，则项目盈利的机会越大，亏损风险越小。 （6）敏感性分析 敏感性分析是考察项目利润或内部收益率、净现值等指标在影响它们的诸因素单个发生变化时的敏感程度。通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定房地产投资时的控制重点方面。 例6：项目敏感性分析 （7）风险概率分析 风险概率分析就是利用概率论知识研究经济效益分析指标在影响因素不确定情形下的概率分布。 例7：进行项目风险概率分析 第二节 房地产项目投资费用与收入估算 1、房地产项目投资成本费用估算 （1）土地费用：毛地价款 土地征用拆迁费 （2）前期工程费：地质勘测测绘费 规划设计费