第三章旅館開發方案計劃.pptVIP

餐旅籌備與規劃 第三章 旅館開發方案計劃 論述重點 可行性分析 基地引力分析 旅館設施配置計劃 開發方案計劃作業 可行性分析 初步模擬風險與投資報酬 基地引力分析 投資旅館市場的定位和經營概念 旅館設施配置計劃 營業規劃 硬體配置 可行性分析的四大內容 概念(理念)Concept 設施Accommodation 經營Management 財務Finance 概念(理念)Concept 旅館的經營理念 永續經營 商品行銷 社會責任 研究重點 過去,現在,未來市場的情況和趨勢 市場定位與商品區隔 設施Accommodation 設施規模需配合市場定位來設定 多少間客房? 客房的形式? 餐廳間數? 風格? 大小? 其他服務設施?…………………… 經營Management 未來如何營運? 部門組織? 地方人力市場條件? 訓練計劃? 開幕時間? 時機? 未來執行的可行性程度? 財務Finance(一) 土地使用權取得(購買,租用,租用期限)? 資金籌措方式?融資?額度?期限? 財務預估? 平均房價?住房率? 平均餐飲消費單價?Cover數? 其他收入?娛樂設施收入? 費用?損益?回收期? 財務Finance(二) 投資回收計劃需包括: 營運初期(十年)損益預估表 營運初期(十年)現金流量表 旅館投資回收期 基地引力分析 市場情(現)況與定位 市場定位 自然環境條件 人文環境條件 商品形象定立 市場情(現)況與定位 例: 國內外旅遊人數統計 旅遊性質:觀光,商務,渡假….. 停留時間 使用交通工具 消費分析:購物,交通,住宿,飲食,娛樂…. 國籍,籍貫分析… 市場定位 根據市場現況做主觀判定或建議 例: 理想規模 客層定位:例 最低層(消費群最大,平價) 中間階層(消費群中庸) 最高層(高品質,高收費) 取兩層之適當比例分配 自然環境條件 地形地勢(都市分區使用問題) 地質(斷層,水源保護區不宜開發) 氣候(例:澎湖半年淡季) 水文(例:溫泉飯店的溫泉水源) 動植物生態(是否破壞生態) 特殊景觀(吸引賣點) 人文環境條件 人文歷史與人文地理 吸引力條件之一 依方圓十公里範圍內進行探討 人口構成與產業結構 人口年齡,性別,教育程度與人力資源的關聯 未來可能之客源…. 交通設施狀況 區位交通狀況 商品形象定立 可以Slogan方式來配合形象建立 例: 麥當勞 I’m Loving it 亞都麗緻 Yesterday’s Europe, Today in Asia 旅館設施配置計劃 內容包含 硬體設施規劃與營業配置 營運設施配置 旅館籌建總體工作概算 硬體設施規劃與營業配置 基本構思 例:How many rooms? Types? Rooms in one floor? Restaurants? Types?……… 基本表現 例:Site Plan基地配置圖. Floor Plan樓層配置圖. Elevations立面設計圖. Sections剖面圖. Landscape Plan景觀規劃圖…… 營運設施配置 建築設施 建築基地區位圖. 地籍,地形與建築配置套繪關係. 基地配置圖…….. 內部營業設施規劃 大門. 大廳. 餐廳. 客房….. 後場管理設施 機電空調. 洗衣房. 廚房. 員工餐廳. 戶外設施…….. 旅館籌建總體工作概算 總成本除以面積的單位成本 工程費用除以客房數的單一客房單價 第一次直接成本 文具印刷品費用 制服 餐飲直接成本 籌備開辦費 * *