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房地产新政解读 2008年11月2 日 2010年6 月15 日 从宏观经济看房地产业焦点问题 房 价 销 售 拿 地 融 资 如今的中国房地产业是多方利益集团博弈的结果 中央政府：寻求拉动经济快速增长的引擎 地方政府：土地出让金成各地方财政的“金饭碗”，他们已经在刷卡消费 水路两栖：传统中国制造企业大举进入房地产企业，以纺织、家电、零售等为代表。 搅 水 者：央企进入房地产 金融推手：银行、证券市场、信托、PE ，如平安保险、招商银行等 投 机 者：投资已经演变为投机—— 流动性过剩 房地产企业：规模化扩张而形成的惯性使然，争抢土地才能延续生存 购 房 者：买不起房子 社会公众： “蜗居”、“蚁族” 中国房地产“发烧”是这样开始的…… 1998年，中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改。面对这个13亿人的巨大 市场，从实业中赚到一些钱的人开始关注房地产，一些制造业企业开始尝试性介入。 2001年，雅戈尔出资7000 多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权，向房地产等行 业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者，仍然寥寥。 2003年8 月31 日，这是一个历史性的日子，国务院18号文首次明确，“以商品房为主的”房 地产行业成为国民经济的支柱产业。 2003年，出席一个重要商业活动的张瑞敏公开表示，海尔会坚持主业，不会进入房地产开发 ，而四年后，海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔，海尔成为青岛最大的开发商。 2007年，地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商，在这一年度万科一年销售额为 520亿元，早已超过了王石心目中的目标—— 美国帕尔迪房地产公司。 2007年8 月17 日，方兴地产在香港上市。直到2009年，和北京众多知名开发商角逐的广渠门15 号地一役，才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企给民营地产企业 上的最直接的一堂课，潘石屹回顾当时的场景说：“身后的小伙子也不算账，就一直举牌， 然后他就是地王了。” 流动性资金推动了房价的上涨 • 流动性过剩产生了大量需求，大量需求推高的房价， 流动性和行业利润的循环 进而增加了行业利润，而行业暴利又吸引流动性的 进入。 • 住房需求对土地产生了大量需求，土地供应的有限 性使得招拍挂制度出台，土地成本反而在激烈竞争 房价和地价的循环 中不断上升，从而推动房价进一步上涨，而房价的 上涨又吸引了更多投资需求，从而加剧了地价上涨。 总结房价上升的本质原因：一是成本推动,二是需求推动。最终都可以归结到 资金推动。 新政推出的背景 经济安全问题 • 房地产市场过热、 • 分配不均，激发社 房价过高 会矛盾 • 在国民经济中的支 柱地位不变 • 不加以控制将潜在 的金融风险 行业健康问题 社会民声问题 中国房地产业在国民经济中的地位也让宏观调控处在两难境地