“金桥湾”年度执行策划案.docx

第一篇 项目概况一、项目基本情况及主要技术指标： 1、 本案坐落：“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。2、主要经济技术指标：规划情况建筑用地面积13850M2总建筑面积40853.40M2住宅建筑面积38227M2公建及综合楼：5800㎡容积率2.95建筑密度: 22.81％绿地率32.81%总居住户数370户停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下建筑分期地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一期， 5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），详细情况见表1。开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积偏大。2房面积范围75—95.5M2；3房室面积范围106－120M2；四房室面积149.07M2。栋号项目二房三房四房合计建面1#楼套数3612483972面积范围751062#楼套5面积范围149.073#楼套数2222444672.8面积范围92.41204#楼套84面积范围87.34－95.5总计套数122342217817698.14面积范围75－95.5106－120149.07套数比例68.5％19.1％12.4％表1－1金桥湾1、2、3、4号楼户型分析二期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M2，约有192个单位。全部为2房，共计192套。开发二期基本是2房和3房。2房面积为93M2。栋号项目二房三房四房合计建面5#楼套积范围93总计套积范围93套数比例100％表1－2金桥湾5号楼户型分析商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M2，公建2626M2。二、优劣势分析：1、市场层面：大环境分析（优势、劣势）优势：新站区为合肥的房产热点新兴区域，市民对于区位的认知度和接受度较高；;地处合肥市新站综合试验开发区内，毗邻临泉路，东接张洼路，距合肥新火车站仅3公里之遥；小区周边居住环境良好，基本上无污染环境；小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然景观，提交人均绿化拥有率；本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展，各种大中型批发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地；小区周边道路情况良好，主干道临泉路正在扩建中，对未来城市交通畅流预留了空间；临泉路打通后商业价值的构造将成为项目利润增长点；新站综合试验开发区是县市政形象发展区域，不久的将来即成为城市化交流的枢纽。劣势：合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低；今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他项目的消费量；¨地块位于新站试验开发区，属于热点新兴区域的不成熟地块。目前临泉路尚未打通，同时项目沿临泉路横向公交网络缺乏；项目周边现状环境较差，商业及生活配套档次不高且相对缺乏；小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素；小区离火车站、汽车站距离较近，外来人员与车辆比较混杂；本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短时间不会全部到位；周边有尚未确定规划用途的土地，有可能会有不利的生活机能出现；市区内楼盘平均价格普遍不高，（单价2100－2600元/m2）易分流本项目的客源；今年下半年待建楼盘较多，会分流大量本案的客源，同时新站区中心完善的生活配套对新购房产吸引力较大；合肥市房地产消费目前处于基本饱和的状态，商品房空置率比去年同期增高；本地居民与发达地区交流较少，对房地产市场的去势及变化不了解，接受新兴事务的时间较长；银行对房地产项目贷款的发放开始严格管理，容易造成前期项目外来人口购房不便。产品层面（优势、劣势）优势本案目前是新站区西区住宅社区中独树一帜的高层住宅，其市场效应不可忽视；小区内部配套设施会所，娱乐设施、购物等基本生活配套可满足生活需要；绿化园林景观设计精致，绿化率33％；商住分开，可以保证居住环境的舒适性，减少空气噪音的影响；户型居多，面积在75－149m2之间，选择余地广；小区内基本上人车分流①、保证小区人员安全，②、