长房华城广场商业物业解决方案建议110325.pptVIP

广州服饰城开业约半年时间，经营档次为中高档，目前经营效果不是十分理想。 战略思考与规划定位的源起 以裙楼的商业定位拉动塔楼，并促动本商业地产项目的全面成功！ 因开发商的可观投入，在不伤筋动骨的大幅调整前提下，进行优化提升！ 以“儿童”为主题整合集成，并深化挖掘其文化使其成为具有创新概念的主题业态，目前全省尚无范例！ 整合后展业空间大，可复制性强（将来可复制到湖南全省各地市乃至全国范围）！ 1600万、350万、1、1亿、2100万。它们分别是中国每年新生婴儿数量、城市新生儿数量、全国0-6岁婴幼儿数量、城市0-6岁婴幼儿的数量。 据中国杭州婴童行业协会数据显示，中国0至6岁的婴幼儿数量为1.08亿，以平均每个孩子花销5000元进行概算，这个市场的远景容量将是5000亿元。 2009年末常住总人口664.22万人，比上年增长0.86%。人口出生率为10.83‰，死亡率为5.43‰，自然增长率为5.40‰。城市化率为62.63%，比上年提高1.38个百分点。 以长沙10‰的人口出生率来计算，12年时间内，仅长沙0-12岁的儿童就有约84万人，以平均每人5000元/年的消费额计算的话，长沙的婴幼儿用品及服务市场将达到42亿。 需求是决定性的力量，因此有专家认为，婴童产业是当前最具投资前景的朝阳产业，未来三至五年该产业将会成为中国最耀眼的产业。 丁丁婴童世界 丁丁婴童世界雨花亭店是省内首家拥有超大型主题商场、儿童才艺培训学校、儿童摄影机构的专业儿童商场，由长沙丁丁婴童用品有限公司开发运营。 目前我们市场上的竞争对手主要为百货公司和专卖店 百货公司：以平和堂为例，开设了专卖的婴童卖场，卖场档次高，但品种少，主要集中服装和玩具，可供选择少；价格高，这是百货卖场生意一般的主要原因之一。 专卖店：以丁丁婴童世界为例，专业经营婴童用品，种类丰富，小而多的经营模式，但受店面面积的影响，种类品牌少，缺乏强有力的售后服务保障，同时，不能提供完善的一条龙服务，价格方面比百货公司稍低但仍虚高。 1、业态定位 以“儿童”整合集成的主题业态定位； 2、功能定位 零售功能、休闲餐饮功能、游乐功能、寓教于乐功能、摄影留念功能、服务功能 3、市场定位 儿童消费购物、儿童服务、儿童游乐、早教、儿童成长留念 4、档次定位 中高档偏高 5、形象定位 动漫元素、时尚元素、科技元素…… ⊕以“儿童”主题定位，创导商业的差异区隔！ ⊕以新概念主题，创造区域性魅力引力！ ⊕以多元化整合，满足消费者感知欲求！ ⊕以情境式场景，雕琢内外环境氛围！ 我们就是商业地产专家!! 商业VI延伸 商业VI延伸 商业VI延伸 第五部分 项目操作思路建议 商业销售建议 商业销售模式： 由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的经验，对出售模式细化考虑 1）一层部分外铺直接划分25—50平米的铺位直接销售 2）一层内铺、二层发划分为面积15—35平米的铺位返租销售； 销售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必须与经营管理 公司签订10年经营合同，每年返租8.18% 销售价格建议 根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺，二楼商业物业的销售均价 10800元/平方 等于一楼内铺的55% 二楼 24000元/平方 等于街铺80% 一楼内铺 30000元/平方 　 街铺 销售价格 销售价格 项目名称 租赁价格建议 75元/平方/月 10800元/平方 二楼 166元/平方/月 24000元/平方 一楼内铺 208元/平方/月 30000元/平方 街铺 租金推算 销售价格 项目名称 按照长沙市场基本情况研判，每年返租率8%是常规做法，通过年收益8%推算，投资者需要12.5年收回投资成本。 租金推导公式：基准租金=基本销售价格/12年/12月 第六部分 合作模式建议 合作模式建议 合作模式：● 项目全程营销代理，独家招商委托；● 住宅营销代理，商业合作； 第三部分 项目定位 破题 以儿童为主题的整合集成，创新概念主题业态模式推出，形成引力并激活整体、引爆未来！ 行业背景资料 各大型超市和商场的母婴用品少而杂，种类不齐全，消费者在购买时不能方便的实现一站式购物； 个体小型专营商店内商品档次价格不一，质量参差不齐； 专业针对性商场、超市较少，而且没有规模，品牌也比较少； 消费群对品质、健康等的要求日益增长，迫切需要专业服务。而目前这一市场上又很少有专业服务。消费者最关心的是孕妇的健康和婴儿的茁