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论产业竞争中的商业模式选择 -----以中国房地产产业为例 一，理论分析 商业模式的定义为：为了实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提供产品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案。 商业模式的分类如下图所示： 划分纬度 模式类型 说明或典型案例 从产业价值链的角度划分 小系统（企业内） 大系统（企业所处整个产业价值链） 超级女声 从空间定位划分 虚拟空间 现实空间 新浪、搜狐等门户网站， 从企业资本的构成性质划分 以产业资本为主 以商业资本为主 以金融资本为主 以产业资本、商业资本相结合 如以格兰仕、长虹为代表的以生产加工为主的企业 如沃尔玛为代表的以商业零售为主的企业 从经营标的物划分 以经营产品、服务为主 以经营品牌、信誉为主 以资本经营为主的 以商品经营和资本经营结合 如制造业、商业企业、地产业、网站、咨询公司等 如可口可乐等 如投资公司、基金、银行等 青岛海尔、浙江万向等 从企业生存的依赖度划分 以偏重于融资模式为主 以偏重于管理模式为主 以偏重于营销模式为主 以偏重于生产加工为主 以偏重于生产加工为主 对金融工具有很高依赖模式 对企业的运行效率进行改变就能改变公司命运的模式 如直销公司等 如格兰仕 图1（资料来源：《商业模式：企业竞争的最高形态》） 本文将以中国的房地产产业为切入点，深入分析中国房地产产业竞争中的行业模式。 （1），中国房地产产业的产业链： 房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 房地产产业链划分如图所示： 图2（资料来源：网络截图） （2），中国房地产产业的价值链： 根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链示意图： 图3（资料来源：迈克尔·伯特价值链分析） （3），中国房地产产业竞争态势： 中国房地产行业在快速发展中，随着房地产企业数量的增加，竞争也越来越激烈，而当前我国房地产企业面临资金短缺的难题，二国外房地产投资建设基金以及海外热钱纷纷流入中国（近期为流出态势），此外随着政府关于稳定楼市文件不断出台，中国房地产的竞争越来越激烈。 其中映像房地产行业竞争所处态势的两个主要因素就是卖主的数量和产品差异性，目前我国的房地产产业竞争处于差别寡头垄断态势，差别寡头垄断是相对于完全寡头垄断来说的，差别寡头垄断企业的产品可以是同质的，也可以是有差别的模经济性使得大规模生产占有强大的优势，大公司不断壮大，小公司无法生存，最终形成少数企业激烈竞争的局面。对试图进入这些行业的企业来说，除非一开始就能形成较大的生产规模，并能占据比 较可观的市场份额，否则过高的平均成本将使其无法与原有的企业相匹敌 图4（资料来源：参考西方经济学） 二，中国房地产行业现状分析 房地产业早已被我国列入支柱产业，并且作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。1998年房改以来，我国房地产业进入了快速发展通道。房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。 我国是一个城镇化步伐加速、以实体经济主导、虚拟经济辅助、规模庞大、以工业为主体、潜在需求巨大、收入分配差距拉大、行政与经济调节并重、脱离起飞阶段进入飞行轨迹的较稳固经济体。 2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重的15%、20%和10%左右。房地产对GDP增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，我国房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强。但是，我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。 从我国的GDP构成来看，方正产业占很大比重，这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成，会造成很多严重的问题。 关于此，比较流行的一种观念就是：房地产业是泡沫经济。本质上讲房地产业实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济，但是另一方面，房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性，例如房屋空置泡沫，房地产投资泡沫，房价虚涨泡沫等。 改革开放以来我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国